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此外，PPP模式中，新建产业新城将拖累现金流，但是地产开发变现能“反哺”现金流。对于地产业务，拿地预售盖楼，高周转的情况下可以迅速回流现金流，这也将有效缓解产业园新城基建等带来的现金流损耗。值得一提的是，2015年至2016年，公司经营性现金流净额之所以能大幅改善，恰恰是因为这两年其销售额大幅增长。
然而，在经历了2017年和2018年的环京楼市调控重创之后，华夏幸福这种“以地产反哺产业园”的模式遭遇到了严重的困境，由于回报周期长，所以产业园的运营主要还是要靠住宅等项目售卖所产生的现金流，否则，一旦遭遇市场调控，住宅市场受到影响，就会对整个资金安全造成威胁。
因此，华夏幸福不得不选择走出去，复制环京产业园模式，布局其他都市圈。然而，其很快又面临另外一个困境：在融资环境趋紧的情况下，大规模复制环京产业园模式，大额负债进行跨区域、快速扩张又会使资金运行的安全边际面临考验。同时，其布局的这些新的产业园区也会面临同样的“房住不炒”带来的调控压力，并进一步影响现金流。这也就导致华夏幸福的应收账款这几年逐年攀高，同时，导致其经营活动产生的现金流量净额进一步下滑并使得其现金流压力进一步承压。
从数据来看，2019年上半年的经营简报显示，华夏幸福的房地产开发签约销售额为478.7亿元，同比下滑26.65%；产业园区结算收入额为144.67亿元，同比仅增加5.33%。也就是说，今年上半年，华夏幸福在大规模举债投资布局全国都市圈，产业园本身造血功能十分有限，提供的增长和贡献仅为个位数，而具有最主要造血功能的房地产销售收入却不增反降。这样也就不难解释为何今年上半年华夏幸福经营活动产生的现金流量净额会跌至负205亿元。
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一方面作为造血功能最强大的房地产业务逐渐萎缩，另一方面被寄予厚望的产业园还未长大，炮仗哥觉得吴向东这活儿的确有点不好干。尽管华夏幸福对外宣称预收款将在未来二三年内逐步转结为公司的营业收入和利润，公司已有新的增长点，但是现实的问题就是在预收款项转为利润前，公司是需要现金活下去的啊。负债规模又这么高，还借了这么多钱，短期偿债压力这么大，怎么办？依炮仗哥看这个问题其实好解决，没钱看卖点啥值钱的公司资产不就行了吗？
果不其然，8月16日，华夏幸福发布公告，与中国平安人寿保险股份有限公司开展不动产项目合作。具体为，拟58.3亿元出售位于北京丽泽商务区的一个商办项目丽泽大厦予平安人寿，同时获得后者的股东贷款最高不超过15.25亿。
与此同时，项目公司将向华夏幸福运管支付代建管理费，代建管理费包括固定代建管理费及激励代建管理费。
据了解，丽泽大厦账面值为54亿元，位于北京市丰台区卢沟桥乡丽泽金融商务区，占地面积2.11万平米，总规划建筑面积为21.61万平米。
这笔交易的关键点是：华夏幸福依旧掌控着项目开发权、后期物业管理等权利，华夏幸福于公告中表示，本次不动产合作交易是公司首次尝试在传统重资产模式的基础上，采用资产管理输出的轻资产模式开拓商业办公不动产的新领域，对公司盘活存量资产，优化公司资产负债结构，寻找新的增长点具有重要意义。
“优化公司资产负债结构”，炮仗哥能理解为华夏幸福卖资产降低负债回笼现金流吗？尽管这个项目是卖给了二股东，但毕竟对华夏幸福来说就是售出。尽管华夏幸福称依旧掌控着项目的开发权、后期物业管理等权利，但对自己的业绩会有多大帮助呢？这个所谓新的增长点恐怕可以忽略不计吧。
看看万达的例子就知道了。王健林几年前就说要转型轻资产模式，输出管理和品牌，让别人出钱建设万达广场，但是实际运行过程中，万达和合作方问题摩擦不断，并导致万达的营收受到很大影响，最后王健林不得不重走重资产老路。
炮仗哥翻了下2018年12月1日华夏幸福购得丽泽大厦（原名：中国铁物大厦）时发布的公告，原文称：公司此次获得中国铁物大厦项目土地使用权及项目开发权益，在北京区域的房地产开发投资比重将会进一步提升。项目地块位于丽泽金融商务区，地处北京西二、三环路之间，是北京市和丰台区重点发展的新兴金融功能区，区域升值潜力较大，项目投资回报较高。
其实，用脚趾头想一想就会知道，如果真的不缺钱，谁会卖掉去年12月才花费57.8亿元从中国铁物买到手的丽泽大厦啊？到手刚半年多，就以原价转让出去，你说，不是缺钱难道是缺脑子？
来源：中国房地产新闻 出处：新浪财经 共2页 上一页 [1] [2] 搜索更多: 华夏幸福 |
