星河湾的问题在于，定位走高端精品住宅的路线是合理的，但是其在城市定位、发展战略和投资逻辑上出了问题，导致它后续发展乏力。2010年星河湾进军鄂尔多斯拿下其在全国面积最大的一个项目，总房源达到了72万平方米。号称“煤都”的鄂尔多斯据说富豪遍地，星河湾为此定下了百亿元的销售目标。
然而，星河湾鄂尔多斯项目因涉嫌违法占地，被曝无证开工、占用保障房供地指标、违规批建高尔夫球场等遭到国土资源部的点名通报。到2011年9月7日开盘时，首期推出的1900套房源遭遇冷场，此后一年认购套数仅有一成左右。
日后复盘星河湾鄂尔多斯销售受阻原因时，多位业内专家认为主要是败在了“复制”上。北上广等城市人口流动性很大，文化趋于同质，因此复制广州星河湾项目能够取得成功，而鄂尔多斯作为三四线城市人口容量不大，流动性不强，本地人有自己固守的生活习惯，这些东西很难在短期内改变，一线城市的项目模式在这里显得“不接地气”，失败是必然的。
为解决鄂尔多斯项目危机，星河湾抱团也定位做高端地产的房企雅居乐，在2012年合作开发成都铂雅苑和常州雅居乐星河湾项目。选择雅居乐抱团取暖就可以看出，星河湾并没有深刻反思自己“不接地气”的问题。
铂雅苑单价定为2万元/平、单套总价达520万元，这样的精装大户型豪宅让成都消费者望而却步，首日认购金额仅7亿，与项目内定的20亿元销售预期相差甚远。常州雅居乐星河湾的定价也是高得可怕，在当时常州全市商品房均价7284元/平方米的情况下，雅居乐星河湾精装修售价直接翻倍，定价1.5-2万元/平，开盘之后常州雅居乐星河湾只卖出了10套。
直到这时星河湾才开始认真评估其奢华地产项目在三四线城市的市场前景，但是为时已晚，这种不符合逻辑的盲目投资已经开始产生严重后果。2012年星河湾的身影第一次消失在中房信集团发布的《2012年中国房地产企业销售TOP50》榜单上。
对于星河湾这段时间的表现，外界普遍认为是星河湾的城市定位和投资逻辑出了问题。当年星河湾没有完全坚守住一线城市，公司在广州、北京及上海均取得辉煌销售成绩，但在地价较为低迷之时却没有在一线城市多拿地块，导致后续土储告急，难以扩大规模和继续走精品豪宅路线。
其在三四线城市的投入也欠缺合理性，由于三四线城市消费力不足，精品豪宅难以成为用户生活刚需。而对于有高收入群体支撑的二线城市如青岛等，星河湾却并没有给予足够的重视及投入，导致其丧失了在二线城市的发展机遇。
城市定位和投资逻辑出现问题的背后实质上是星河湾企业发展战略出了问题，对自己的未来发展方向缺少深入的思考和分析，这导致了曾经叱咤风云的豪宅专家星河湾的掉队。但即便发展战略出现问题，在中国房地产的黄金时代里，只要能够获得足够的资本支持，实际上星河湾也还不至于落到如此惨淡的地步。
关键是其后的几轮上市热潮星河湾也没赶上，2008年、2009年一度被传要在香港上市的星河湾，直到今天还没有上市的迹象。没有充足资本支持的星河湾想要增长等同于无源之水无本之木。有报道称，当年在沈阳和青岛，星河湾和当地已经谈好了意向，也签了框架协议，却没钱支付土地款，为此甚至去投资白酒生意。
房地产企业家中多有个性激越冒进者，融起资来不分手段，比如融创孙宏斌、绿城宋卫平、泰禾黄奇森等，所以房企中也是比较容易出现资金链问题的领域。但和他们完全不同的是，黄文仔虽然一直在房地产领域打拼，但他显得太过佛系，对资金、规模、上市等并不热衷，本身缺乏竭尽全力融资发展扩大规模的诉求。而这在笔者看来，依然是因为在认知上他有意无意地把品质和规模对立了起来。
定位高端精品的策略本身没有问题，但是在如何做好精品的同时又能把握住市场方向，同时充分利用资本市场的融资平台帮助企业实现发展，这考验的是企业家的个人能力，包括其对市场的认知、对方向的把握的战略眼光和战略规划能力，也包括他能带领众人克服一切困难获取企业发展的必要资源，实现企业的健康发展。
公开场合，黄文仔总是在谈论他的“慢”理念，品质追求，称“不比赛跑比爬山”，但是这并不能掩盖星河湾失去先发优势、规模难以递进的事实，以及事实背后的发展战略上的失误。
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旧房改造是未来？
今年5月底由星河湾操盘的广州黄埔区萝峰旧村改造项目正式启动。开工仪式中的热闹场景让星河湾在自己的老家广州好像重新焕发了生命力。这个旧改项目范围内规划总用地面积79.44公顷，计算容积率总建筑面积236.53万平方米，改造成本需62.77亿元。
高成本意味着未来的高收益。时代和行业的发展是不可逆的，星河湾也明白不进则退的道理，为了获得持续的发展机会，星河湾终于改变主意，准备要扩大规模了。但是，星河湾从做高端豪宅突然转向做旧村改造，这转变来的有点用力过猛。
首先，旧改项目通常开发难度很大，而且资金投入大、开发周期长，这对本身资金并不充裕的星河湾会形成很大的压力。
旧改项目因为通常位于市中心，规划难度较高，同时项目涉及拆迁、人文历史遗迹、居民情感等多种因素，所需处理的各种关系极为复杂。同时这些项目需要企业前期先投入几十亿、上百亿的资金，一个项目可能需要5年10年才能完成，这对于“碧万恒融”这些地产巨头来说不算事儿，但对于星河湾这个体量的地产企业来讲，接下项目虽然有望摆脱目前的尴尬，但是弄不好会在资金周转方面出问题。
其次，在旧改项目上星河湾痴心不改，依然要走高端奢华路线。
作为豪宅专家，星河湾放话虽然属于旧改项目，但萝峰旧村改造也必须带上星河湾的标识，还走之前的高端奢华路线。可想而知，这不仅会增加资金压力，而且在目前豪宅市场不断萎缩的情况下，销量也不好保证，所以这是一步好棋还是臭棋要等项目上市之时见分晓。
广州的旧改项目之前星河湾就已经加快了外拓的步伐。今年1月25日，星河湾在山西临汾拿下了大片土地，总建面166.71万平方米，预计土地支出约16.8亿元，折合楼面地价（单位建筑面积平均分摊的土地价格）为1007.28元/平方米，而且据说这一项目也将继续走高端奢华路线。
如果说在广州这座一线城市，星河湾有足够的信心把旧改项目包装成高端房产后卖出去，那么临汾这座三四线城市，是否有足够的购买力来吸纳星河湾的奢华房呢？临汾确实有众多煤老板藏身，但当年的鄂尔多斯何尝不“壕”呢？
星河湾只看到当地土豪们的购买力，却选择性忽视三四线城市本身的消费水平和价格逻辑，不知道这该算它败而不馁还是不吸取从前的失败教训。
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结语
把品质和规模人为地对立起来导致的发展战略的失误让星河湾错过了房地产发展的黄金十年，一代豪宅专家沦为房地产界的路人甲，其情其景确实令人惋惜。
目前，虽然豪宅市场在萎缩，但是利好消息是，在房地产企业数量众多，市场下行的环境里，房地产市场将面临极为激烈的竞争，这让房产品质的重要性凸显出来，星河湾在品质方面具有天然优势，未来如果星河湾能够保持和强化其在产品品质方面的竞争力，把握好市场时机，或许还有向前跃进的机会。
星河湾也看到了这一点，最近两年，其在发展理念上一直强调产品品质的重要性。但是星河湾似乎并没有抓住自己裹足不前的本质原因，它如今试图进入旧改项目寻找出路并在旧改项目上坚持走豪奢路线的做法看起来和它当年资金匮乏时去投资白酒生意一样不靠谱。
星河湾真的应该静下心来，好好梳理一下自己选择项目和进军城市的投资逻辑，制定更适合自己当下情况的发展战略，而不是“病急乱投医”，迫于发展压力急于开启旧房改造等自己不适合不擅长的领域。
来源：砺石商业评论 高冬梅 | 文
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