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其主要收入来源也从卖楼转为收租。从2014年至2018年，公司租金收入分别为4.25亿元、10.25亿元、15.11亿元、16.69亿元和17.35亿元，期间租金对公司总营收的贡献从7%增至100%。2018年报显示，公司在北京、上海各4个项目，除外滩SOHO出租率为87%之外，其他物业出租率均在95%以上。
年报显示，截至2018年末，SOHO中国投资物业平均出租率高达96%。其中，前门大街项目出租率连续两年达到100%，望京SOHO则贡献了最多的租金收入，达到3.86亿元。
然而，转型7年，SOHO中国逐渐“掉队”，营收与利润都出现了“缩水”，从高峰时期的180亿元降至如今不到20亿元，净利润也从百亿降到了不足20亿元。
2018年半年报不尽人意，资本市场纷纷做出“看空”反应。摩根士丹利更是在报告中表示，SOHO中国中期核心盈利表现差于预期，主要因为上半年毛利率仅76%，低于预期的79%，将其评级由原来的“中性”直接降至“抛售”。
在这期间，公司屡次出售资产回笼资金，也没能挽救业绩衰退。
欲重回地产业务拿地
与以往不同的是，潘石屹此次卖资产，或带有“寻求新的盈利增长点”的考量。对于今年约78亿的自持物业项目出售之后的资金用途，潘石屹回复表示，“下一步SOHO中国打算集中在一线城市最繁华的地段拿地，部分资金还将用来还债。”
财报显示，截至2018年12月底，SOHO中国银行借款共计176.94亿元、公司债券30.00亿元，资产负债率为29.52%。由于上述公司债券已于今年1月到期摘牌，SOHO中国目前的资产负债率应该远低于29%。2018年末，公司现金及现金等价物55.66亿元，短期借款9.64亿元。
从行业来看，SOHO中国的负债率水平在高杠杆的房地产行业里不算什么，公司不存在地产开发商普遍存在的债务压力。但对早已不是地产企业的SOHO中国不算一个小数字。而且自持物业量太大，近年写字楼租金回报率不高，甲级写字楼市场遇冷。
“物业回报率是3%，这在市场上表现已经不错。但银行贷款的利息是4个点，租金回报率还赶不上银行贷款利息。另外，SOHO中国目前资产太单一，主要都是办公产品。销售之后，我们储备点别的东西挺好。”潘石屹认为。
于是，曾表示“不卖资产”、“不拿地开发”的潘石屹重回房地产老本行。下一步SOHO中国打算集中在一线城市最繁华的地段拿地。
“重新拿地也说明对于开放型的物业还是看好的，单纯只做持有，往往压力很大，通过开发和销售的模式，有助于回笼资金，也利好改善此类企业的经营状况。若是在好地段进行拿地和开发，那么也说明其近期资金面还是不错的，有能力去拿地，同时也体现了企业在业务操作上略有调整。不排除其对于后续项目销售模式还是看好的，所以会通过拿地来进行开发。”严跃进认为，SOHO中国未来发展的机会还是很多的，尤其是在收并购、物业管理等方面有很多优势。如果单纯进入地产业务开发，那么要关注营销资源不充分等风险和压力。
来源：长江商报 记者 江楚雅 共2页 上一页 [1] [2] 搜索更多: SOHO |
