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万达3000亿走回头路:轻资产成迷 拿地建房仍是关键?

  如今这8个预计总投入超3000亿元的项目会否加重万达债务,“重走旧路”?

  2019年上半年,每隔5天,王健林就会出现在公开报道中。

  这位富有的地产商人密集会见了地方政府官员、银行高管、国际体育赛事负责人等多个潜在合作方。6个月35次的会见行程,几乎赶上他去年一整年的安排。

  王健林频繁的会见行程也转化成为万达巨额对外投资。这些投资以万达大型文化旅游项目牵头,同时涵盖万达广场、主题公园、酒店群和体育赛事等。仅2019年上半年,万达就在四川、沈阳、潮州、兰州和天津等5个地区宣布投资项目,总预计投资额超过2550亿元,比万达去年总收入的2512.7亿元还高。

  如果再算上2018年9月开始的3个文旅项目——延安、贵州和兰州,在不到一年的时间里,万达对这些项目总预计投资额已经达到3070亿元(根据框架协议整体项目预计投资总额计算而得)。

  这似乎是万达在文旅项目上的“卷土重来”。2017年因陷入流动性危机,万达开始出售资产以降低负债率。卖出的资产里就包括13个文旅项目,这占据了当时万达已有文旅项目的大半比例。“回收现金670亿元,相当于减债1100亿元。”王健林曾说。

  之后的一年里,万达没有再宣布对外投资新的文旅项目。降低负债率,减少有息负债是当时万达的“首要任务”。正因如此,万达开始强调旗下的万达广场、新文旅项目将以“轻资产”运营模式为主。即是由投资方出钱出地或出钱(万达找地),万达再负责设计、建设指导、招商运营,最后按约定的比例分配收益。

  不过投中网发现,至少在万达重启的两个投资项目中,仍以拿地为主切入,住宅用地或商业居住混合用地占过半拿地面积。这或许与万达所称的“轻资产模式”存在差别。更为重要的是,王健林曾表示万达2018年有息负债已大幅减少,将继续降负债,如今这8个预计总投入超3000亿元的项目会否加重万达债务,“重走旧路”?

  拿地建房还是关键?

  王健林“再战”文旅的起点是延安。

  2018年9月26日,万达称与延安市政府签订了《延安万达红色旅游小镇项目合作框架协议》。万达赋予了这个文旅项目特殊的意义——中国“首个红色主题万达城”。按照规划,延安万达城占地面积将达到128公顷,总投资120亿元,是一个包括红色小镇、军事乐园、冰雪乐园、冰舞剧场、大湖秀、度假酒店群在内的超大型文旅综合项目。

  延安之后,万达迅速在全国跑马圈地。截至2019年6月,万达已宣布在全国8个地区布局新一轮以文旅牵头的项目。投中网根据万达宣布的框架协议,不完全统计这8个项目的整体预计投资总额为3070亿元。

  这些项目都着一个与地区特色相关的概念包装,比如“红色主题”、“潮州文化”,同时也与“国际”、“顶级”接轨,涵盖了万达文旅、商管、健康、体育、影视等内容。

  从目前可以查询的土地拍卖信息来看,万达8个新项目中,延安和兰州已经拍下相关地块。而投中网发现,这两个项目中居住用地或/商业和居住混合用地占据了过半的比例。

  投中网在延安国土局以及兰州土地交易中心了解到,2019年3月15日,万达通过旗下“万达地产集团”在延安以12.63亿元拍下7宗开发用地(共计985.47亩);6月12日,“万达地产集团”又在兰州以71.924亿元拍下了28宗开发用地(共计1356.857亩)。

  其中,在延安的7宗开发用地中,3块为商业用地面积占整体的38.01%,4块住宅用地面积则占了61.99%;而兰州的28宗开发用地中,17块为商业和居住混合用地,为总面积的59.47%,10块商业用地则为39.48%,仅有一块用地为“文化设施用地”面积占比1.05%。

万达地产拍下的延安7宗开发用地

  另一方面,投中网发现,万达在兰州拿到的土地价格或低于同期拍卖价格。

  万达拍下兰州的地块位于七里河区,总体均价为503万元/亩。而兰州土地交易所信息显示,5月30日兰州乾盛房地产开发有限责任公司在七里河以2.3亿元拍下了27亩居住用地,即平均一亩为851.85万元;3月6日,甘肃雅戈尔西北置业有限公司在七里河以4.536亿元拍下55.5亩商业用地,平均一亩为817.3万元。而投中网根据3Fang.com数据统计,今年上半年兰州土地成交均价为288万元/亩。无论是商业用地还是居住用地,从当前信息来看,万达在七里河拿到的土地价格都相对较低。

制图:王钧

  《财新周刊》在2012年的一篇报道就曾指出,为了建设万达长白山国际旅游度假区,万达2010年先后拍下了当地118块土地,剔除22宗免费划拨的,剩余的地块按南区、北区计算均价,分别为181元/平方米、204元/平方米,都低于当地的基准地价。

  事实上,万达在南昌打造文旅项目“万达城”之初,王健林就曾介绍,400亿元总投资中约180亿元用于200多万平方米的房地产和住宅写字楼。彼时王健林曾说:“我不可能买地后靠文化旅游用20年来回收成本,中国的金融模式(指融资成本)不支持这种发展模式,在这个情况下,(资金)只能走销售(房地产)一部分、融资一部分的路子“。

  RGB睿标环球执行董事周洋告诉投中网,早期做文旅地产的开发商,关心的是如何包装旅游资源的概念,可以更好地卖房。房子在当下即使消费品也是投资品。周洋说,在万达推出长白山的项目时,很多北京的投资者没到现场就购买了该项目配套的公寓。

  仅从当前万达在延安、兰州拿地以及地块的属性来看,万达这两个项目或依然以文旅为牵头,再搭配周边楼盘销售。

  对于上述8个项目文旅和商业住宅比例分布及其他相关问题,截至发稿,投中网并未获得万达方面的回复。

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