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不过，银城生活的整体人力成本占比较高，过去三年的人工费用分别达到1.28、1.78、2.74亿元，占总销售成本的72%、69.8%、68.8%，而员工成本也是公司行政开支的最重头，近三年占比也高达56.5%、72.6%、69.6%。
近年来，随着中国经济及物业管理服务市场的快速增长，物业管理服务市场的人工平均工资持续上升，近几年复合增长率达到8.4%，由2013年的3335.5元/月增长至2018年的4992.5元/月。未来，人工成本预计将持续上涨，这或将在相当程度上拉低公司的毛利率等盈利指标，公司利润率更高的增值服务占比亟需提高。而截止今年4月，银城生活的全部雇员人数达4086名，其中基础物业服务人员3948名，占据大多数，生活社区增值服务的的雇员仅39人。
报告期银城生活的净资产收益率分别为103.9%、47.1%、43.2%，随着上市募资增厚资本后，公司的ROE将进一步下降。
值得注意的是，公司应收账款水涨船高，并大幅超越当期收益，近三年的应收款分别为0.18、0.3、0.56亿元，今年前四个月的营收更是高达0.88亿元，为当期收益的8.8倍。如果应收账款出现较大的坏账比例，公司的盈利将被明显侵蚀。
地产物业先后赴港上市 黄清平的银城有多缺资金
相对于地产业务而言，物业管理的体量相对较小，银城国际能更真切的反应整个银城的财务状况。
2018年，银城国际总资产255.4亿元，其中负债总计231.29亿元，归母股东权益仅15.69亿元，资产负债率自2015年的79.43%连续上升至2018年的90.56%的水平。
2018年，银城国际短期借款由上年的13.42亿元猛增至53亿元，而账面货币资金仅15.89亿元，即使加上受限制现金1.23亿元，也仅17亿出头，短期偿债压力巨大。长期借款48.91亿元，短长占比结构也不尽合理。公司的净负债率高达350%，即使在上市融资后该指标也高达250%。
银城国际的计息银行及其他借款的财务成本为5.37亿元，较上年同比增长54.3%。值得注意的是，2018年银城国际的归母净利润也仅只有4.42亿元。
当今背景之下，如此之高的杠杆，公司保险的选择是减少拿地并加大销售回款。据年报数据示，2018年银城国际确实在降价销售：实现销售95.45亿元，同比增长65.7%，销售均价有2017年2.76万元/平米大幅下降至1.9万元/平米，下降幅度高达30.94%。今年上半年银城国际销售金额为78.99亿元，达去年全年销售额的93%，但销售均价继续大幅下滑至1.54万元/平米。
近日克而瑞发布的半年新增土地排行榜显示，银城国际的新增土地价值和面积均未能进入前100，最后一名的拿地金额和面积为27.3亿元、59.2万平方米，相较于2018年银城国际384.97万平方米的新增土储面积而言差距明显。截止2018年末，银城国际的土地储备为343.72万平方米，为公司今年上半年销售面积51.3万平方米的6倍，若下半年的销售保持上半年的体量，则土储面积仅为销售面积的3倍。2019年如果保持极少拿地的情况，则到2019年末，留给银城国际的土储只够2年的2019销售体量，说土地储备捉襟见肘并不为过。
一方面是加大销售回款、减少拿地，一方面是土地储备捉襟见肘，同时伴随着房地产持续调控且融资趋紧情况下的自身高杠杆，银城国际需要三面兼顾，但归根结底仍是资金问题。或许对于黄清平来说，放弃部分股权，换得一定的腾挪空间才是地产和物业公司相继上市的难言之隐。（来源：新浪财经 公司观察） 共2页 上一页 [1] [2] 搜索更多: 银城国际 |
