|
上海讯，港交所日前披露了新力控股（集团）的招股书。
这家2010年才成立的房企，扩张速度之迅猛，令业内侧目。九年前新力在江西南昌起步时只有一个项目，但目前已拥有101个住宅项目。
与快速发展相伴的是，该公司净负债率居高不下、现金流曾连续两年为负，合营的企业连续三年出现亏损。
虽然一些财务指标并不理想，但新力表示未来仍会保持扩张态势。“我们会继续推进区域和城市战略性拓展，进一步巩固全国市场布局，同时继续贯彻审慎的财务政策来优化资本结构。”新力在招股书中称。
“成立才九年，一直这么凶猛地增长，这家公司是怎么做到的？其它房企能不能复制新力的模式？这其中还有一些不为外界所了解的信息，未来有待一一解开。” 上海一家房企投资部经理如是评价。
高杠杆撬动下的快速扩张
对于上市募资用途，新力表示将用于为现有项目融资、偿还有息负债，及补充企业营运资金。
据克而瑞房企销售排行榜，新力2016年的销售额仅161.3亿元，排在第97位；2017年其销售额达428.1亿元，跃升至第43名；2018年销售额为887.3亿元，升至第33名。
对此，上海一家房产机构人士向财联社记者表示，这其中有踩准节点、加杠杆、销售并表等多重原因。
“拿地节点踩得较好，遇到了楼市上升期销售顺势走高；同时在市场上升期加了不少杠杆，规模因此能很快走上去。此外，并表也是销售额快速升高的原因之一。” 上述房产机构人士说，“以前房企销售增长，是一个个项目自己做出来的，但近几年不少房企的销售额，是与其它房企合作、联合开发项目的销售额并到自身名下，实际上权益销售额可能并没有那么高。”
新力在招股书中并未披露销售额，但公布了收益和净利润。
2016年至2018年，新力的收益分别为22.23亿元、52.41亿元和84.2亿元，复合年增长率达94.6%；净利润分别为1.3亿元、2.78亿元和5.55亿元，复合年增长率达105.9%。
在收益和净利润增速可观的同时，新力的负债水平近几年持续处于高位。招股书显示，新力2016年和2017年净资本负债比率分别为190%和270%，2018年净资本负债比率仍高达240%。
“房企在快速扩张期间往往伴随着高负债，一些谋求上市的企业为冲规模，负债水平很难在短期内降下来。”上述房企投资部经理指出。
今年以来，新力在土地市场的扩张仍在继续。1月至3月，新力以17.34亿元的价格在南昌收购了三幅地块，占地面积18.3万平方米；同期新力还以17.4亿元的价格在中山收购了四个项目，总占地面积约32.1万平方米。
就房企加杠杆拿地扩张，一家闽系房企营销部人士认为，这未必都对企业不利，要视市场走势及企业自身情况而定。市场上行期加杠杆，有助于企业扩大规模，也可能因此获得相当丰厚的回报，即使因为杠杆用得猛出现资金链紧绷，也可通过转让项目或折价出售，而快速获得流动性。
“但如果楼市下行期或调整期继续加杠杆，则可能对企业运营安全产生不利影响。市场调整期销售的放慢，也减缓了企业资金回笼速度。房企即使想通过卖项目回笼资金，出售项目的价格也可能会被压低。”上述闽系房企营销部人士告诉财联社记者。
他进一步补充道，“今年的市场说不上差，但也很难说很好。在市场调整期，此前已加了杠杆的企业有必要首先保证现金流安全，再观察市场机会，而不是继续扩张。”
值得关注的是，在2016和2017年，新力的现金流曾出现“预警”。招股书显示，新力2016年经营活动所得现金流量净额为-20.4亿元，2017年这一指标进一步降至-65.5亿元。直到2018年这一指标才转负为正，为17.2亿元。 共2页 [1] [2] 下一页 搜索更多: 新力控股 |
