在新城内部，王振华对碧桂园高周转模式尤为推崇，当作学习标杆。《棱镜》了解到，为提升项目周转速度，新城内部制定了“0346战略”——拿地即开工，3个月示范区开放，4个月开盘，6个月融资性现金回正，12个月现金流回正。
王振华还是王健林的商业地产的忠实门徒。在新城内部组织架构中，主要分为住宅开发、商业开发、商业运营管理三大事业部。商业开发的核心产品是吾悦广场，与万达广场模式颇为相似，也有规模不小的住宅项目。
新城控股2018年财报显示，净利润约105亿元，跑赢A股98%的公司。上海证券交易所旋即“当头棒喝”，针对新城控股太过亮眼的年报，2019年4月初，连发长达7页的事后审核问询函，质疑其利润虚增、关联交易涉嫌利益输送等。
新城控股现今是中国房企中成色最足的黑马，诞生于常州这座制造业发达的江苏三线城市。
牧马人是王振华，担任着这家公司的董事长和法定代表人。
1983年，王振华大专毕业后，分配到江苏常州市武进第一棉纺厂，先是当过5年车间副主任。1988年，他跟着下海大潮走出国企，创办一家家庭纺织厂。
又用时5年，王振华将这家纺织厂的规模干到全市三甲，积累了200万的资金，但他意识到纺织业发展太慢。
1993年，中国房地产行业迎来史上第一个调控通知——国务院“国16条”，海南楼市泡沫应声破灭，上万家开发商哀嚎倒闭。
一本名为《投资潮中永不沉没的船——房地产》进入王振华的视野，书中讲述了李嘉诚、包玉刚等香港地产大亨发家的故事。
王振华天生爱冒险，受到李嘉诚们的鼓舞，他决意逆流而上，创办了新城控股集团的前身——武进新城投资建设开发有限公司。
从老家湖塘镇两栋住宅楼起步，王振华逐渐在常州站稳脚跟，并在2014年楼市低迷时起，开始了一波漂亮的逆周期操作，在长三角等区域大规模拿地。
王振华最耀眼的5年周期开始了。
他的新城控股（601155.SH）先后踏准上海及周边二线楼市房价快速上涨节奏，以及长三角三四线棚改去库存红利，土地货值短期内放大，销售额连年翻倍，2018年突破2210亿元，一跃进入全国房企10强，排名第8位。
新城控股2018年财报显示，净利润约105亿元，跑赢A股98%的公司。
上海证券交易所旋即“当头棒喝”，针对新城控股太过亮眼的年报，2019年4月初，连发长达7页的事后审核问询函，质疑其利润虚增、关联交易涉嫌利益输送等。
随后，新城控股公告回应监管层问询。这份43页的回函内容，在监管规则允许之内，展现出超高财务会计技巧。
财务数字如同一串串隐蔽的摩尔斯电码，解码之后，新城控股的规模之凶猛与利润之羸弱昭昭然。
领头“骆驼”差点迷失
王振华在新城控股内部极力推崇“骆驼文化”。
他希望公司在“面临复杂的市场形势和不确定性，如同骆驼进入了沙漠，抓住一切机会，做到极致”。为此，他每年组织高管团队去甘肃、内蒙古等戈壁滩及沙漠地区耐力徒步。
领头的“骆驼”差点迷失。
2016年1月22日，在王振华失联两天后，新城控股公告称，其因个人原因，正在接受常州市武进区纪委调查，并强调此事“与公司经营无关“。
所幸半月之后，王振华结束调查，回归公司。
2002年布局长三角之前，新城控股一直蜗居于大本营常州，至今累计开发超过50个项目。
常州这座三线小城已经无法满足王振华的规模胃口。而且，房地产行业遵循规模至上的游戏规则，有更大销售规模才有更丰厚的融资。
新城控股副总裁欧阳捷2018年初曾撰文判断，未来三年，50强房企将瓜分82%的银行开发贷款，“百强之外的房企已经不在银行贷款名单，50强房企就是银行放贷新门槛。”
2016年初王振华失联之前，正值新城控股全国化扩张的起步阶段。彼时，该公司销售额仅319亿，排名行业20强之外。
兵马不动，粮草先行。
2015年，新城控股发行股份，吸收合并子公司新城地产，成为第一家B股重组为A股的房地产公司。
之所以转去A股，在于新城地产2001年借壳江苏五菱于B股上市后，刚好赶上B股市场对境内投资者开放，境外投资者逢高减持离场，B股为内地企业融资输血功能逐渐殆尽。
获得A股输血渠道后，新城控股启动全国化布局，从上海、南京、苏州等长三角区域，扩张到中西部、环渤海及珠三角等区域，试图摆脱区域化房企标签。
激进扩张之路
对于房地产市场来说，2014及2015年正处行业低迷期。王振华利用杠杆逆周期操作，在三四线城市抢夺低价地块。
财报数据显示，2014-2016 年新城控股拿地金额占销售金额比重分别是 35%、50% 和 89%。截止 2018 年末，总土地储备 10952 万平方米中，三线城市占比高达 61.4%。
新城控股资产负债率近年来逐渐攀升，从2015年的79.54%来到2018年的84.57%。净负债率同样快速增加，从2015年末的43%上升到2016年、2017年的80%左右，2018年中一度突破100.4%，随后下降至2018年末的49.21%。
2018年报期末，新城控股的负债总额2793.62亿，同比2017年增长77.32%。
截止2018年末，得益于此前销售回款，新城账面持有货币资金454亿元，货币资金/（短期借款+一年内到期非流动负债）比例约3.49倍，2017年则为1.7倍，短期偿债压力不大。
不过，该公司存货周转率正在变慢，从2017年的0.45下降到2018年的0.3。与此同时，融资成本也在增加，2018 年融资成本 6.47%，相较 2017 年末提升 1.15 个百分点。
与拿地、负债相对应的是同样高速攀升的销售规模。财报显示，2015年至2018年，新城控股合约销售额分别是319亿元、650亿元、1265亿元和2210亿元。
由于预售制度导致房企财报错配，卖房收入需等待一两年后才得以在财报中体现。以新城2018年2210亿元销售额为例，实际上多由2016年前后的销售额结算而来。
“新城控股充分受益了三四线加杠杆去库存带来的大繁荣。”对此，兴业证券在研报中分析称，新城控股布局的多个三四线城市量价齐升，2018 年其三四线城市销售金额占比提高到 62.3%，销售面积占比提高到 54.4%。与之相呼应的，则是同比下滑11%的销售均价，为12201元/平米。
这一特点几乎与“三四线之王”碧桂园如出一辙。在新城内部，王振华对碧桂园高周转模式尤为推崇，当作学习标杆。
《棱镜》了解到，为提升项目周转速度，新城内部制定了“0346战略”——拿地即开工，3个月示范区开放，4个月开盘，6个月融资性现金回正，12个月现金流回正，包括拿地、销售、租赁及融资。
对此，银河证券分析称，广大三四线城市具备“天然”的快周转条件，预售条件宽松，使得从拿地到开盘周期压缩至3个月成为可能。
碧桂园高周转模式带来房屋质量问题，在新城控股身上也不例外。
《棱镜》查询各地住建部门网站及公开报道信息显示，仅最近半年，新城的南京璞樾和山豪宅项目、常州新城金郡精装修项目以及启东吾悦广场住宅项目等，均被曝出存在严重的施工质量问题。其中，南京项目上百套房子严重渗水，当地住建局罕见地撤销了该项目的竣工备案。
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