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富力地产张量父子二三事

  地产行业low吗?

  至少王石一直是这么认为。以至于郁亮一再提醒他:王总啊,有些看法你可以在私下说,别老在公开场合提,对咱们万科的业务拓展和公司形象都不好。

  我在梳理富力的发展史和他的财务数据业务内容时,开始也有跟王石一样的感觉。

  搞地产,不就是借钱、盖楼、卖房,接着借钱……简单粗暴的业务逻辑。

  细究之后发现,背后其实是有两大智慧:做人要厚道,做事讲timing(时机)。

  一

  富力在2017年7月那场世纪交易中,就做得不是那么厚道,本来是富力自己主动找的万达要做这笔买卖,之前价格也谈得好好的,临近签约,突然砍价,第二天董秘胡杰还说富力是被动为之。

  当然,这笔买卖稳赚不赔。

  富力联席董事长李思廉完成这笔交易后,将77个酒店分别设置成77个公司。如是用意背后,很有可能是李打算把这些酒店好好经营一下,提高财务指标,然后溢价卖掉。因为77个酒店背后是77家公司,卖起来比较方便,可以零售,可以批发。

  李思廉不愧是久居香港的商场老手,生意场上翻云覆雨算无遗策,然而他在世纪交易当晚那一出,估计让王健林和孙宏斌都不会对富力有什么好印象了。

  搞地产第二要懂得踏准时机。

  房地产华南五虎中,富力当年是老大,恒大和碧桂园只是小弟。然而恒大和碧桂园踏准时点,在楼市低点时大量低价吃进土地,在楼市高潮时疯狂卖楼回收现金,不断高抛低吸,双双坐稳行业前三。

  而富力呢,第一次失当是重金押宝商业地产,那是2008年。

  有远见的人都知道,住宅地产迟早要走到头,因此王健林要搞万达广场和文旅城。但在中国,这个红利还能吃个二三十年,住宅地产依然是地产行业里最赚钱的业务。富力过早把宝放在商业地产上,资金配置失当。

  第二次失当是在2014年前后拿地策略太过保守,不敢重金押宝一二线城市,继而错过2015年调控放松之后的那波疯狂行情。

  碧桂园就是从2015年开始,以每年几乎销售额翻番的节奏坐上行业头把交椅的。

  第三次失当,是富力在不考虑自身财务收支已经不平衡的情况下,一是耗费199亿元吃进77家万达酒店,二是花费数十亿资金连续吃下万达海外两个项目。这使得富力负债率高企,收支不平衡继续恶化,风险敞口不断扩大。

  有小聪明,但缺少大智慧,也许是富力不断走下坡路的原因吧。

  二

  广东省体改会副会长彭澎在个人博客上写过,在富力地产上市之前他曾受托给富力写书,为此需要跟富力的高管们经常碰面。他记得一次与张力谈完话出来时,有一位靓女坐着张力的大奔来送材料。

  “张力说是他女儿,而我早就知道他有一个儿子没有女儿。后来才知,他把富力当作自己的家,所有女员工都是他‘女儿’。”彭澎还在这篇题为《从包工头到“学者型”老板的张力》博客中嘟囔:“但让我仍然不明白的是,女员工叫女儿,为什么男员工不叫儿子呢?”

  虽然女员工都是张力的女儿,但张力只愿意把财富交付给亲儿子张量。

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