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在首都经济贸易大学教授赵秀池看来，政府制定限购政策的本质是减少投机性投资需求，荣盛发展的操作手法实际是对冲了限购政策的执行效果，赚取违规收益。开发商为了降低资金成本进行此种违规操作，实则是将自身资金风险间接转嫁给购房人，购房者需提高警惕。
大本营业绩骤减 资产负债率攀升
值得关注的是，今年11月，有媒体曾报道荣盛发展为保业绩对内“下手”，全员卖房无业绩辞退。同时，12月份，廊坊荣盛花语城以及唐山荣盛未来城、廊坊荣盛四季花语和阳光馨苑商铺因违反限购政策或涉及虚假宣传被曝光。不过，虽频繁遭曝光，但荣盛发展仍未停止违规销售行为，究其原因或与其追求销售回款及缓解负债压力有关。
从财报来看，从去年开始，荣盛发展在河北大本营的业绩骤然下降。2017年，公司总营收为387.04亿元，其中河北区域营收为118.35亿元，占比30.58%。相较2016年，2017年河北区域的营收减少8.57亿元，占比减少11%。
事实上，来自克而瑞数据显示，截止今年11月底，霸州新房成交面积123.89万平方米，成交套数1.2万套，目前成交面积、成交套数分别仅占去年的64.57%、62.2%，成交出现明显滑落。不可忽视的是，2017年霸州新房的成绩面积、成交套数已出线下跌趋势，同比分别减少了61.65%、64.72%。
从成交均价方面来看，虽然2018年霸州地区成交均价为11460元/平方米，为近五年新高，但是成交金额随着成交面积的跌落呈现明显下滑趋势。今年前十一月，成交金额仅完成去年全年的71.25%，仍难超越去年。这意味着，受限购政策等多重影响，2018年以霸州为代表的环京区域，新房成交数量、成交总额持续下滑。
另据财报显示，今年三季度末，荣盛发展负债总额为1816.15亿元，资产负债率达84.89%，创下近三年的新高。在其有息负债构成中，短期借款97.47亿元，一年内到期的非流动性负债176.9亿元，短期有息负债合计达到274.4亿元的规模，占货币现金比例122.7%，短期偿债压力陡增。
从现金储备方面来看，该公司经营活动产生的现金流净额为87.59亿元，不过筹资活动产生的现金流为-87.47亿元，投资活动产生的现金流为-17.76亿元。因此，其现金及现金等价物净增加额约为-18亿元，期末现金及现金等价物余额为207.3亿元，低于2017年底的225.1亿元，现金储备下降。
不可忽视的是，据中指院统计数据显示，截止今年11月，该公司拿地金额和面积对比去年同期已经出现明显下滑，分别同比下滑28.7%、33.3%，这也说明现金储备的减少并不是大举拿地所致，或与其房地产开发、销售以及其它多元化业务相关。
而除了房地产主业外，荣盛发展还在开拓康旅、产业园等板块。从2017年财报来看，除房地产主业外，其它业务占营收比约10%。不过，对于康旅产品，业内人士分析表示，由于其旗下的33个度假区项目和31家阿尔卡迪亚酒店运营时间尚短，大量沉淀的资金还未进入收益回报期，包括未来运营仍将占用一笔资金。
事实上，为缓解现金流和债务压力，荣盛发展在今年进行了多次融资以及质押股权。根据近期荣盛发展公告及相关公开信息显示，8月，申请发行两单共80亿元的公司债券，另拟向股东荣盛控股和荣盛建设借款70亿元；9月在境外发行总额不超过5亿美元（约34.34亿元）的公司债券；10月20亿元超短期融资券获批。此外，该公司曾计划以非公开方式发行不超过10亿元的债权性固定收益类产品。
而股权质押方面，wind数据显示，截止11月大股东累计质押比达89.96%。同时，自12月以来，大股东仍在持续质押，截止12月7日荣盛控股及其一致行动人荣盛建设工程有限公司、耿建明所持公司股份累计质押的数量占公司总股本的35.81%，占上述股东所持公司股份总数的57.45%，较11月初分别增长7.34个百分点以及11.77个百分点。
据多位上市房企内部人士告诉《财经》新媒体记者，对于中小开发商来说，未来在债券、股市等市场融资仍然有难度。采用违规的销售策略获取的营收数据虽然很难做进上市房企的营收业绩中，但开发商却可以缓解其回款压力，改善现金流状况，以此减轻身上的债务。不过，此举仍有违背国家政策的风险，并非明智决策。
来源：《财经》杂志 文：曹然然 宋金煜 共2页 上一页 [1] [2] 搜索更多: 荣盛 |
