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万科集团高级副总裁、北京区域本部首席执行官刘肖
新一轮土地军备竞赛在北京豪迈拉开，在其背后，是一家家千亿公司城市总裁们的军令状。
11月14日，北京，万科旭辉卓越联合体以78亿元拿下石景山西北边五里坨一宗土地，建设用地20.2万平方米，建筑建筑面积则为34.6万平方米。在土地出让条件中，该地块商品住房销售均价不超过5.2万元/平方米，且最高销售单价不得超过5.46万元/平方米。
一个星期前的11月7日，绿城以86亿元在五里坨斩获土地，五里坨已经成为夺取京城地产新地位的一个争霸场。绿城中国执行董事兼行政总裁曹舟南此前称，“如果现在讨论绿城还有什么毛病的话，就是土地储备还需要进一步加大。”
今年2月份，碧桂园集团总裁莫斌下了一道“军令状”，5年内，各区域要成为各自一线城市市场的“老大”。
对于此番胜利拿地的北京万科来说，如何保证土地储备，就是如何保证市场占有率和投资利润的问题，在外部同行和内部兄弟公司的夹击局面之下，这是万科集团高级副总裁、北京区域本部首席执行官刘肖必须求解的一道商业数学题。
北京万科的一线危机
北京万科的土地储备面积在万科集团中的比重正在下降。
根据万科集团近三年的拿地数据，在北京土地市场，北京万科在2015年、2016年和2017年上半年新增项目的占地面积分别为67.92万平方米、67.51万平方米和32万平方米，这是不按权益比重计算的数字。而万科集团2015年、2016年和2017年上半年新增项目占地面积分别为630万平方米、1395万平方米和614万平方米，这是按照权益计算的数字。
按此计算，北京万科新增项目土地面积在集团中的比重依次为10%、4.8%和5.2%，这意味着，如果完全按照权益计算，北京万科所占的比重将更低，另一方面，随着北京万科合作拿地现象的增多，这一比重也会呈走低趋势。
从销售情况来看，北京万科也面临新的挑战。
根据公开数据，北京万科2015年、2016年和2017年上半年销售额分别为87.99亿元、273亿元和105亿元，万科集团所划分的北京区域同期的销售额分别为578亿元、799亿元和707亿元。
这里透露出两个信息，一方面，北京万科2016年销售同比增长210%，但是2017年上半年的销售额只有2016年全年的38%，与整个北京区域88%的占比相比，这一数字略拉后腿；另一方面，北京万科销售额在北京区域的比重由15%上升至34%，今年上半年又回落至14%，在万科集团中的比重也出现同样趋势的变化，由3%上升至7%，再回落至3%。
相比之下，长期以来，同在一线城市的上海万科和深圳万科销售情况要比北京万科相对稳健。上海万科2017年上半年销售额完成情况是2016年全年的47%；深圳万科2017年上半年销售额完成情况是2016年全年的55%。
外部相比，北京万科则需要更多的土地储备来支撑业绩。首开是唯一连续三年保持在北京区房企销售排行前三的企业。2015年，首开销售额为103亿元，中海为105亿元；2016年，首开为343亿元，中海退出前十阵营，与万科匹敌的绿地和融创销售额分别为173亿元和269亿元；2017年上半年，首开为156亿元，绿地退出前十阵营，融创也只有48亿元。得益于每年相当数量的土地储备，北京万科销售额虽不及首开，名次出现上下浮动，但也一直坐在前十之列。
土地和业绩中间还有一个关键词叫作“利润”。北京万科虽未透露每年利润，但根据2015年风靡的一封万科员工辞职信来看，2014年北京万科的利润之低直接反映在了员工的年终奖上，随后，刘肖对外宣称北京万科2015年上半年的利润率上升50%。某千亿房企的项目经理透露：“我们大房企在一线城市的项目主要是为了营造品牌，很多三线城市的项目反而赚钱。” 共2页 [1] [2] 下一页 喜马拉雅知识体验店等多个品牌签约万科K-Mall 首开万科城市之光新房墙体开裂 约定的墙砖变乳胶漆 腾讯身价冲上4万亿港元，相当于4个茅台10个万科，南下资金还在买 万科郁亮：中国房地产行业已经到了危急关头 万科集团物流生意经：打造全球最大的物流地产平台 搜索更多: 万科 |
