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外来房企落入价值“洼地”陷阱
熟悉当地市场的业内人士称，外来开发商都认为，长沙人有钱进行娱乐消费，自然也有钱买房，来之前觉得是一块价值洼地，来之后才发现是一个陷坑，单位集资建房、定向开发的房子和物业小区等非正常商品房挤占了相当一部分市场份额，“外地开发商到长沙来，没有几个不后悔的”。
作为长沙房地产市场外来品牌的开拓者，浙江郡原地产总裁徐小卫2003年率领当时的浙江南都房产运营团队进入长沙。“南都进入长沙时，长沙市城区的房价也就2000元/平米上下，市区新房的年销售量在400万平米左右。公司在长沙的处女作——位于二环之外的西街花园项目，当年以近3000元/平米的均价面市，受到了市场热捧。”郡原地产长沙公司高管陈晓康，回忆起当年跟随徐小卫开拓长沙市场时的情景仍激情满怀。接下来几年，该团队还开发了一系列商品房项目。
然而，令包括徐小卫、陈晓康在内的不少外来开发商高管意想不到的是，多年后的今天，当长沙市区新房的年销售量跃上千万平方米的台阶，房价却仍是一块价值“洼地”。
长沙新峰地产研究院的数据显示，到2008年底，长沙市商品住宅的均价仅为3392元/平米。之后，长沙房价开始持续上涨，到2013年底达到最高点6259元/平方米。随后便开始一路下跌，2014年底的均价约5844元/平米，远远低于中部地区武汉、南昌、郑州、太原、合肥5个省会城市，也落后于国内70个大中城市。
“华远给长沙项目不仅带来了技术、资金、人才和管理等方面的支持，也为长沙楼市品质的大幅提升做出过贡献。但受低房价的拖累，占据繁华地段的华远·华中心项目，虽拥有完全可与一线城市比肩的高端品质，却在长沙卖不出价，这不得不令人深思。”来自深圳的地产资深策划人邰贵军感慨道。
市场观察人士表示，由于楼市长期无法提振，部分外来开发商和民企已经开始看空后市，甚至正在逐步退出长沙市场。
巨大库存让市场供需失衡
“开发商想把房子变成钱，而不是把钱变成房子。”长沙市房地产开发协会副秘书长欧阳学海认为，楼市存量依然巨大，长沙房地产开发商多忙于去化跑量、回笼资金，投资意愿和新开工意愿并不强烈。
长沙市房地产开发预警预报信息系统数据显示，截至2015年4月，长沙市本年的房屋施工面积达到了8992.47万平方米，长沙楼市去化周期预计至少还需要19.4个月。
最近，湖南中原研究中心发布的《2015年1—11月长沙楼市总结研究报告》指出，经过半年多消化，长沙市场存量得到较大化解——截至2015年11月底，新建商品住宅存量1270万平米，去化周期缩短为10个月。
“目前相应机构的数据是指长沙已办了预售证的存量。就像是摆在货架上没有卖出的货，还没算库房里的。”欧阳学海表示，目前长沙市项目建到10层办理完预售许可证才纳入存量统计，“但已经建到了10层以上、尚未办理预售许可证的，也应该算存量”。
巨大的库存已经让长沙楼市供需失衡，而一种颇有本地色彩的“公务员小区”更让当地商品房销售备受煎熬。
一位长沙房地产人士透露，以“公务员小区”为代表的定向商品房开发，在满足了一部分群体的利益的同时，也使得相当一部分购房者的有效需求被非正常分流，影响到市场购买的积极性。在长沙，省政府、市政府、区政府都进行过大搬迁。为解决公务员的上班距离问题，从2000年开始，省、市、区各级党政部门“公务员小区”不断出现。这些小区表面上是市场开发，但实际上是假借市场化的模式，指定开发商，指定价格。
以“公务员小区”为代表的定向商品房开发，在当地已是大行其道。一些国有企事业单位也借搬迁之机，联手开发商拿地定向开发商品住宅，有的甚至是由本单位直接注册房地产开发公司，寻求各种渠道，以量身定做的方式摘牌土地。
一位在事业单位上班的长沙本地人告诉记者，自己在单位附近有一套“分配”的房子，另外在外来房企开发的某楼盘处还有一套住宅。此前有媒体报道称，有的项目仅凭一张设计图纸，就以低于周边市场价一两千元以上的单价，面向本系统或单位职工集资，缓解开发商融资难题。由于有价格上的明显优势，不少有房的公务员或单位职工甚至以10万至20万元的价格将指标倒卖。
“本来这一部分有购买力的群体，可以到市场上购买商品房，拉动住房消费。”在长沙进行房地产开发的申先生曾向媒体大倒苦水，而现在来看，“外来开发商在长沙市场真是苦不堪言。”
位于长沙的华远·华中心一期A、B两座超高层建筑，上部为高端住宅，下部是商业裙楼。来源：长江商报 作者：杨玲玲 共2页 上一页 [1] [2] 任志强华丽退休 华远地产遭遇滑铁卢 华远地产玩跨界 10亿投建珠宝主题购物中心 华远地产迎来“女掌门” 华远地产逾83亿资产被抵质押：保障性住房是“罪魁” 华远地产换帅后或更为进取 拟年内启动股权激励计划 搜索更多: 华远地产 |
