华远地产的名字在国内非常响亮。这家由北京市西城区国资委实际控制的房地产企业，有一位名叫任志强的前董事长刚刚退休。我们选择这家公司进行研究主要出于以下几点考虑：一、北京市的公积金贷款新政将对楼市形成刺激;二、近两年华远地产大手笔重返北京市场;三、换帅之后的华远地产动作可能会更加进取四、近期二股东的减持不应过度视为利空。

　　公积金新政或刺激北京楼市

　　北京住房公积金管理中心在新年伊始就给北京楼市点了一把火。2014年12月31日，北京住房公积金管理中心发布消息称，从2015年1月1日起，购买政策性住房或套型建筑面积在90平方米(含)以下的首套自住住房，住房公积金个人贷款最高额度将从80万元上调至120万元。此前，北京公积金贷款额度的上限为80万元，这一标准已经执行了6年。

　　此外，北京还对外地缴存的职工放宽贷款政策。对于曾经在外地缴存住房公积金、在北京缴存不满规定缴存时间的职工，缴存时间可以根据原缴存地住房公积金管理中心出具的缴存证明合并计算。

　　在外地缴存住房公积金的北京户籍职工，在北京购买首套自住住房的，可持就业地住房公积金管理中心出具的缴存证明，向北京住房公积金管理中心申请贷款。此前，公积金贷款还要进行担保和评估，并收取费用，此次新政也取消了新建商品房评估。

　　由于公积金利率比商贷低，因此更多使用公积金贷款，无疑可以节省购房家庭支付的贷款利息。以30年贷款120万元为例，商贷的月供为7310元，公积金为5903元，少了1407元。总利息商贷为111.0075万元，公积金为76.7125万元，公积金节省了34.295万元。

　　2013年起华远已重返北京

　　由于此前较为保守的拿地政策，华远地产曾经丢失了北京市场。但从2013年起，华远地产已经重返北京。

　　2013年11月21日，华远地产的全资子公司北京市华远置业有限公司与其全资子公司北京金秋莱太房地产开发有限公司组成联合体通过招标出让的方式获取北京市门头沟区门头沟新城MC08-014/015地块住宅混合公建、商业金融用地(配建经济适用住房、自住型商品住房)国有建设用地使用权，竞买成交价为23亿元。该宗地块位于门头沟区龙泉镇，建设用地5.89万平方米;地上建筑面积约20.17万平方米，其中还建住宅2.72万平方米，还建公建5.33万平方米，配建经济适用住房6000平方米，配建自住型商品住房1.5万平方米。“经济适用住房”房屋销售限价8000元/建筑平方米，自住型商品住房”房屋销售限价22000元/建筑平方米。

　　2014年5月6日，华远地产的全资子公司北京上和致远房地产开发有限公司通过挂牌出让的方式获取北京市大兴区西红门一处国有建设用地使用权，该宗地块竞买成交价超过10.8亿元。

　　从近几年来的楼市情况来看，马太效应凸显。一方面，一线城市的楼市始终保持较强态势另一方面，二三四线城市的土地市场却较为冷清。华远从2013年起重返北京，或更能够从房地产市场的变化中获益。

　　换帅后或更为进取

　　尽管大名鼎鼎的任志强被称作“任大炮”，但从其公司经营的手法来看，相对来说更注重保守稳健。2013年，华远地产的收入为47.3亿元，而同年万科的收入为1354亿元，华远地产仅为万科的零头。中粮集团董事长宁高宁在评价任志强时认为：“严格来讲，任志强并不是一个好的商人。他做生意好像是为了争取不断说话的权利，卖地、卖楼似乎没那么重要。”

　　而在任志强退休之后，华远地产的经营策略有可能更为进取。接过帅印的新任董事长是在华远地产任职28年的孙秋艳，2002年就开始任华远地产副董事长兼总经理。在任志强退休之后，孙秋艳多年媳妇熬成婆。

　　从华远地产的三季报数据来看，华远地产的经营措施已经较过去更为注重扩张。截至2014年9月底，华远经营活动产生现金流净额为-27.67亿元，比去年同期末的1.53亿元下降1904%，原因是新增项目及在施项目投入增加。公司因筹资活动产生的现金流量净额为20.4亿元，是取得借款增加所致。

　　需要注意的是，华远地产很可能在2015年进行股权激励，这将为管理层提升业绩增加动力。公司大股东华远集团曾有承诺，将根据相关法律法规的规定，在2015年12月31日前提议启动华远地产股权激励计划。

　　二股东减持不宜过度解读

　　另外，华远地产二股东北京华远浩利投资股份有限公司在去年底的减持，不宜过度解读。

　　任志强刚退休，华远地产二股东北京华远浩利投资股份有限公司便开始了减持。2014年12月1日至2日，华远浩利通过二级市场减持公司1101万股股份，占公司总股本的0.61%，平均减持价格为4.04元/股。2014年12月16日至12月17日，华远浩利又减持727.29万股，占公司总股本的0.40%，平均减持价格为4.35元/股。通过两次减持，浩利公司总计套现7611.8万元。

　　华远浩利的股东是华远集团员工与高管及上市公司的员工与高管(含退休职工)，而这一减持行为，与任志强直接相关。2014年底的媒体见面会上，任志强晒出了他的2014年收入。“最大一笔是套现了一些股份，分下来能有近千万元吧。我们没把握好最高位，不然还可以卖得更多。”任志强说。据透露，任志强准备要去卖“任小米”，有一定的资金需求。不能断定这一减持就是不看好公司发展。

　　整体来看，华远地产目前的动态市盈率为20.8倍，不算便宜。但考虑到更进取的经营手法可能带来的业绩扩张与公司地处北京的优势，再考虑到可能将在2015年启动的股权激励，我们认为华远地产值得关注。(来自：大众证券报)

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