运营团队的状态会非常关键，遇到少数商家偷偷摸摸还是要按原来的想法去做，围着工棚，挡着不让看，想既成事实。我们同事爬进去一看，马上找到那个商户大吵一架，没有办法，逼着改，这件事我觉得蛮经典的。
这件事就是说，你要对整个场子里面所有的东西负责，包括所有的审美、体验、内容呈现，项目总就是要负责的。
张天兵：这个在定义范畴里面还是偏硬件的，希望硬件能够给人的感受是一致的。
比如上回我跟一起小红书在香港发布、招商，他们做的事情很有意思，就是麦当劳跟他们做的一件事情，在香港各个地方放了麦当劳人像的一个东西，号召麦当劳的粉丝在小红书打卡，打卡之后，集满多少赞的人，可以白吃一年的麦当劳。
虽然说要吃一年的汉堡，估计这个人的健康也不会太好，但活动的反响极其大。因为社交媒体的传播非常厉害，这种类型的活动自传播能力非常强。
类似这种事情，我不知道现在有多少是在做的？
罗韶颖：我举几个例子，我们的一个项目上面引进重庆RAP组织，那帮同学就会自己搞创作。但是后来我们项目总觉得这是不够的，就跟他们沟通，让他们打开，把创作和作品定期以节庆方式输出给整个项目，这是挺成功的案例。现在他们甚至开始卖T恤、卖帽子、卖精酿。
第二个例子，我们自己曾经有过一个美术馆，但是现在没运营了。当时美术馆的整个团队调过去做城市更新和商业，业界流行词叫策展式商业，我们可能是最早搞策展式商业的，然后就真的会自己去创作很多内容。
第三个案例，前几天正好看到，还表扬了团队。有一个酒吧，里面歌手唱的还不错，就这段时期的驻唱歌手唱的还不错。然后我们的团队觉得说，不光是那个酒吧的客人不错，整个项目的氛围都很好。然后就加装喇叭灯光，基本上在整个项目里头，都能听得到歌的声音。
张天兵：好的。因为现在整个行业不是在一个很好的时候，但投资似乎每个时间节点都有。刚才罗总提到，在这个行业当中，价值怎么体现，还有什么样创造价值的机会？我想这个是一个很重要的问题，有请罗总。
罗臻毓：因为整个消费模式的改变，人们对于不动产的价值也会产生变化。之前不管是商场、写字楼或者社区商业，基本上可能拼的是硬件，拼的是空间，但现在拼的就是内容。
我觉得以后的建筑物空间，基本上就分化了。传统的写字楼、商场，可能就变成了一个综合的体验容器，承载了社交、教育、娱乐、健康等内容。
从国外或者国际角度来看，已经看到很多这种融合的迹象。比如新型公司的办公地点，例如谷歌或者是一些比较新的公司，办公地点不只是工位，还包含了饮食、娱乐、休息，甚至包含了一些SPA等。其实是希望员工不离开工作地点，24小时能在那里。
尤其是新型的工作，不在于工位上忙工作，更多是讨论、分享，还有就是怎么创造新的东西，这是新的办公楼需要增加的服务内容。
但是现在的甲级办公楼还是非常传统，把空间租给你三年、五年，让你自己去创造。这样就只有大公司才有能力打造这个空间，给员工提供其他的内容。所以，整栋楼的开发商或业主，是不是能把办公楼打造成像谷歌这样？那样我们的租金就可以包含其他一些服务内容。
对我们来讲，整个空间的创造跟以前已经有所不一样。从规划的角度，设计的角度，已经不是之前的办公楼或者商场的设计。
这是从投资的角度寻找机会，体现的是未来的价值，这是我们要看的第一点。
第二点，价值的重心已经在转变。之前不管是在中国或者其他地方，我们购买任何一个不动产，都说三年后增值多少，五年后增值多少，但是不管租金回报，就算租金回报低于贷款利率都没问题。因为三年后物业价值翻一番、两番、三番，大家是从这里得到回报的。
但我觉得这种机遇现在已经不在了，重心已经不在了。所以变成是有必要讲现金流。
租金回报是创造商业不动产价值的唯一出发点。现在不管是REITs也好、私募基金也好，他们看的基本上都是现金流回报，所以这是重心的改变。
另外一个重心的改变，商业不动产已经不是一个产品，而是一个平台，主要是里面包含了不同的内容。
当然，像华润或者是平安这样的大公司，仍然可以一条龙去做，持有、运营、科技赋能、体验等一切包含在内。但并不是每一家公司都有这样的能力，这是不是意味着市场有分化？有分化也就提供了投资机会给不同的公司，例如轻资产运营公司，或者科技公司。
从投资的角度看是另外一种机遇，是更好的选择，用不同的专家或专业的人联合起来打造一个商业平台。
第三点，从地点的角度看，再造一个商业中心？我觉得大家千万别往那里去了，因为不管是人口的分布或者是商业中心的规划，一二线城市多多少少已经成了一个定局。
从投资的角度，怎么寻找投资机会？就像蔡会长刚才讲的，我们要专注于城市更新，在传统的地方，从更新的角度打造新一代空间、新一代建筑物，当然也少不了要把绿色带进新的建筑物，这样可能是一种新的机遇。
当然我们也可以出海，因为除了中国之外，很多地方都还没发展到中国的阶段，那些地方是不是会重走我们走过的路，有一些不错的投资机会？我觉得这些都是大家能寻找的地方。
张天兵：感谢罗总，给我们提供了很多有价值创造的建议。
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来源：观点地产网
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