在成立后的第22个年头，弘阳地产（01996.HK，下称“弘阳”），这家来自江苏南京的房企，7月12日正式在港交所挂牌上市。
这是弘阳和其创始人曾焕沙的高光时刻。为此，他特意选了与公司成立日期一致的股票代码。
这家名不经传的小型房企正在努力起跳：走出南京，设立第二总部上海，开启全国化。冲击千亿，是曾焕沙为公司定下的目标，给出的时间表是2020年。
要如何实现？追溯到2018年1月28日的集团战略发布会上，已经被定性为—守正出奇、弯道超车。曾焕沙认为，机制组织变革、管理精度的提高和经营模式创新，是弘阳实现跨越式发展要打下的三大硬仗。
不过，发展本身少有捷径。其上市聆讯资料显示，弘阳过去三年的总营收仅为53.77亿元、87.75亿元和61.4亿元。在房地产的开发和销售上，三年营收仅为51.24亿元、85.49亿元和59.38亿元。弘阳方面给到时代周报记者的合约销售上，三年来分别为84亿元、123亿元和136亿元，数字上看并不算大。
如何撬动千亿销售？弘阳面临的挑战并不轻松。
债务压顶
在规模上快速做大，弘阳必须借助外部资金。聆讯材料指出，银行贷款、金融机构借款和信托融资是主要的重要资金来源。
2015–2017年，弘阳的银行贷款及其他借款(包括即期及非即期借款)为56.64亿元、76.91亿元和116.3亿元，呈现上升。截至2018年4月30日，弘阳的银行融资总额为114.94亿元，其中未动用银行融资为8.7亿元。
不过，房地产市场调控频繁，紧缩银根成为常态，来自银行的融资已经并不满足弘阳对资金的需求。
这在弘阳的债务结构中就可以看出端倪。2015–2017年，弘阳未偿还即期及非即期银行贷款分别为37.66亿元、69.45亿元及80.35亿元。而未偿还其他借款(包括贷款、信托及其他融资)分别19亿元、7.46亿元及35.95亿元。
截至2017年年底，弘阳持有7项信托及其他融资安排，约占债务总额的23.7%。这当中最低利率为7.5%，最高达9.1%。
除了常规的销售回款，弘阳的资金周转对融资所得的依赖度，在2017年得到了绝对性放大。
2017年，弘阳结束了此前两年的正向经营净现金流，经营活动产生的现金流量净额成负数为-34.98亿元，投资活动所得现金流量净额为11.79亿元，融资活动所得现金流量净额为约24亿元。
照此计算，是大量的融资额保证了2017年的现金结余是正数。这样的资金结构与地产公司销售回款周期较长有关。
2015–2017年，弘阳同期经营活动产生的现金流量净额与净利润相比分别为1.8、0.96、-2.93，特别是2017年，其比值已经呈现负数。据此看，弘阳的盈利质量并不乐观。
扩张步伐加快对弘阳的资金形成了不小考验。
根据聆讯资料显示，2017年弘阳尚未偿还的总借款已达116.3亿元，此前的2015年和2016年则为56.64亿元和76.81亿元，翻了近一倍。
值得一提的是，在116.3亿元的总借款中，一年内到期的贷款和1–2年到期的短期贷款，分别占据未偿还债务总额的39.9%和20.2%，总计达近60%。值得一提的是，弘阳的信托及其他融资中有一部分集中在2018年和2019年到期。
而弘阳2017年的流动比率仅为1.26，虽然比2015年和2016年的1.06和1.2略有提高，但仍比该年百强房企2.11的均值要低。这也意味着弘阳短期可转换成现金的流动资产，偿还到期流动负债具有一定的压力，偿还短期债务的能力并不算强。
事实上，弘阳地产自身也承认在负债水平上的高额。“我们目前维持且将继续维持相当高的债务水平。”在聆讯材料中弘阳方面如是表示。
弘阳的融资成本并不低。2015–2017年，其资本负债比率达119.4%、136.0%及137.5%，呈现上升。同一时间，弘阳的银行贷款以及其他借款的总利息成本（包括资本化利息开支）7.83亿元、6.32亿元和8.31亿元。
高企的债务怎么还？借债还债，是不得不用的方式。
例如，在本次上市募资之前，弘阳在2017年5月和11月，先后发行2.5亿美元的担保债券和3.75亿美元的担保债券，其中后者将于今年8月到期。今年1月，弘阳又发行了1.25亿美元（约合8.3亿元人民币）同一系列的票据。几笔融资的规模约25亿元，几乎与此次香港上市所募资金相当。
“从财报数据上看，弘阳的自身造血能力并不强。推动扩张的同时，短期偿债上的压力，或许是刺激弘阳赴港上市的原因之一。”不具名业内人士对时代周报记者分析表示道。
权益占比低
对单一城市的重仓体现在弘阳的发展过程中。
最为直接的体现是南京这个城市。按照聆讯资料显示，弘阳有39个项目位于南京，14个项目位于苏州。根据弘阳官网，南京城市公司在2017年创下了103.6亿元的流量金额，成为公司首个跨入百亿级的城市公司。
弘阳的布局目前集中在长三角。2017年，弘阳的全国化正式开启，并提出“1+3+x”的战略布局。主要计划进驻区域包括长三角、华南、华中、西南和其他地区。据公开资料显示，弘阳目前有683万平方米储备土地，可以供未来三年的开发。
弘阳方面对时代周报记者表示，截至目前，公司已经进入南京、苏州、无锡、常州、南通、徐州、泰州、镇江、扬州、合肥、滁州、马鞍山、亳州、杭州、绍兴、湖州、重庆、成都。不过对于目前货值，弘阳方面并未给出明确数值。
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