来源：观点网 龚丽欣
两个“烧钱期”项目，被华润置地摆上了交易桌。
2026年10月上旬，上海联合产权交易所接连披露两条预披露信息：合肥润裕商业管理有限公司100%股权、成都润泽蓉汇房地产开发有限公司100%股权同时被挂牌转让，转让方均为华润置地体系内公司。
前者唯一的资产，是华润今年6月刚通过司法拍卖拿下的原合肥苏宁广场；后者是成都青羊万象商业项目的开发主体，华润今年3月才刚拿地。
“到手即卖”，一度被市场解读成战略收缩。但真相恰恰相反，这不是退场，而是换场。
按照国有资产交易监管要求，相关股权须先在上海联交所预披露，再走正式披露与交易流程。而据华润置地方面回应，这套流程的真正指向，是公司正在筹备的商业不动产Pre-REITs二期基金。
换言之，挂牌不是卖资产，而是把资产从开发主体的资产负债表，搬到基金的资产负债表上。
两个“烧钱期”项目
要理解这轮挂牌，得先看两个底层资产的成色。
商业客查阅发现，合肥润裕的核心资产，位于合肥市北二环与蒙城路交口西北角，即原“合肥苏宁广场”项目。
2018年4月，苏宁置业以15.36亿元摘得庐阳区N1801号地块，规划总投资约50亿元，总建面约26.7万平方米、纯商业体量约15万平方米，定位轻奢智慧购物中心。
2019年初奠基动工，一年后主体结构封顶，却因安全生产隐患被责令全面停工整改。更大的打击紧随其后，2021年苏宁系整体陷入债务危机，资金链断裂，工地就此沉寂。
此后几年，项目命运在“即将复工”与“无限期停工”之间反复拉扯。2025年4月，合肥市中级人民法院裁定受理项目公司破产清算案，管理人曾尝试转为重整程序招募投资人，未果；同年12月，合肥中院正式宣告徐州苏宁置业破产，进入资产处置阶段。
2026年6月13日，项目历经三次拍卖，最终被华润置地全资子公司上海泓喆房地产开发有限公司以6.57亿元收入囊中，较原始评估价折让约35.6%，相当于六四折拿下一个主体已封顶、建面近27万平方米的商业骨架。
价格漂亮，区位更关键。项目周边常住居民超10万人，临近地铁5号线五里井站，区域竞品合肥荟聚尚未开业，被普遍视为合肥城北最核心的大型商业载体。
而华润接手后，项目推进明显加快，9月20日，合肥市庐阳区蒙城路华润万象新商业初步设计图正式发布，项目总建筑面积约26.8万平方米、其中商业约17.6万平方米，地上六层、地下三层，屋顶增加大面积运动场地，规划落地万象汇产品线，计划2028年底开业。
但拍卖要求同时设下硬约束，竞得方需在裁定后12个月内启动续建、30个月内全面开业，这意味着华润必须在2027年6月前开工、2029年初完成开业，时间窗口相当紧张。
成都润泽的逻辑与合肥完全相反，它不是存量收并购，而是一块新地。
2026年3月，华润置地以24.79亿元总价竞得成都青羊区万家湾152亩组合地，其中住宅用地约78.12亩、商业用地约73.83亩，商业用地计划打造为一座万象系商业，住宅用地打造高端居住产品。
商业地块条件优越，位于已开通的地铁9号线与13号线换乘站培风站旁，距地铁4号线中坝站约1公里，是典型的地铁上盖商业；地块2025年10月才由“商业+住宅”用途调整为纯商业用地，出让要求商业计容建面不低于11万平方米，需打造全业态商业综合体并引入一批全国首店、西南及成都首店。
按上交所披露的主要财务指标，成都润泽蓉汇资产总计约4.8亿元、负债总额约3.67亿元，尚处开发前期。2026年7月，华润置地官宣万家湾落地万象系商业，但未披露具体产品线是万象城、万象天地还是万象汇。
一个在建续建，一个新获取待开发，路径不同，处境却惊人一致——都还处在投入阶段，距离产生稳定租金现金流尚远。
对华润置地而言，把这类重资产长期放在自己的资产负债表上，意味着自有资金被长期占用、周转效率低下；而通过基金化引入外部权益资金，可以快速回笼前期投入的资本金，把资金释放出来去获取更多商业项目，形成“滚动开发”的循环，这正是本次挂牌的核心诉求。
于是，这对资产被同时选为Pre-REITs二期基金的种子资产。
装入基金后，华润置地将通过基金方式长期持有项目公司股权，同时继续担任开发建设和后续运营的操盘方，资产换了个口袋，操盘的手却没松开。
从跑通流程到批量孵化
这并非华润首次布局Pre-REITs。早在2025年12月25日，一期基金就已落地，由中信金石基金、华夏股权与华润置地联合设立，采用“双管理人+两只并行基金”结构。
其中，润盈金石（南京）商业投资合伙企业成立于2025年12月1日，出资额27亿元，LP端包括瑞众保险（13亿）、友邦保险（7亿）、华润置地、中信证券等；
润盈华夏（南京）商业投资合伙企业成立于2025年11月26日，出资额3亿元，申万宏源旗下宏源汇智投资出资50%，深圳担保、中证信用、华润置地旗下润置控股等共同布局。
两只基金合计规模30亿元，GP由华夏股权与中信金石担纲，其中润盈华夏更是国内首单由公募基金私募股权子公司主导设立的Pre-REITs基金。
一期基金的底层资产组合为三个购物中心、资产总规模约56亿元。
西安西咸万象城2017年4月开业，总建面42万平方米，2024年实现营收2.79亿元、净利润2909.18万元，评估价值8.85亿元；贵阳万象汇2021年12月开业，商业建面10万平方米、辐射超130万人口，2023年销售额增长130%至20亿元，刷新贵阳单体购物中心营业额天花板；
相比之下，大连星海万象城稍显稚嫩，该项目2024年4月拿地，规划建面16万平方米，预计2028年5月开业。
