对于中建一局而言，接手常德万达是其转型战略的关键一步。长期以来，建筑行业面临同质化竞争激烈、利润率偏低的困境。相关数据显示，2025年建筑行业平均毛利率约为10%，而商业地产行业的毛利率普遍在20%以上。
其次，这类企业还面临转型城市运营商方面的现实需求。此前，中建一局就明确要加快推进城市运营的发展方向，而商业地产运营正是城市运营商的核心能力之一。
不过需要注意到，中建一局旗下虽有地产平台中建智地，但该平台整体以住宅开发为主，商业运营经验较为欠缺，其运营的商业项目数量较少且主要集中在“鲲熙汇”等社区商业项目上，缺乏大规模综合体的操盘经验。
因此，接盘之后，如何通过运营实现资产价值重构，成为中建一局面临的核心考题。结合行业经验与自身资源禀赋，观点指数认为，其大概率将在“自主运营升级”与“合作运营”两条路径中做出选择，但两种模式各有机遇与挑战。
自主运营升级路径下，中建一局可引入中建系资源对项目业态进行优化，运用北京鲲熙汇LOMO积累的商业操盘经验，打造契合常德本地消费需求的区域商业标杆。
但自主运营的挑战显著，这要求中建一局快速组建专业的运营团队，积累招商与运营经验，应对本地商业项目的竞争。而目前其商业平台中建智地缺乏大型综合体的运营经验，在品牌招商、客流运营、日常维护等核心环节上存在能力短板。
而合作运营模式下，中建一局可委托万达商管继续负责项目的运营管理，优势在于可借助万达成熟的商业运营体系保障项目的稳定收益，降低运营风险。
这种模式能实现短期的平稳过渡，避免运营断层对项目业绩的影响，但短板依然存在。万达商管的轻资产运营收费将摊薄项目收益，其轻资产委托管理模式下项目净收益分成比例达25%-30%，且中建一局难以充分发挥自身的资源优势，不利于商业运营能力的积累。
观点指数认为，从长期战略来看，自主运营更符合中建一局的转型目标，其或采用“过渡性合作+逐步自主”的混合模式。
初期，其可委托万达商管运营，首要保障项目稳定，同时派驻团队参与运营管理，学习积累经验。待团队成熟后，再逐步接手运营权，通过业态优化与精细化运营实现资产增值，也为后续项目的操盘积累经验。
总体来看，中建一局收购常德万达，是建筑央企向“城市运营商”转型的缩影。但接盘仅是起点，未来如何通过业态升级与精细化运营实现资产价值重构，才是要面临的真正考验。
来源：观点指数 冯彩云
