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资产处置路径与挑战
绍兴世茂广场的易主，是世茂集团近年来为应对债务压力，大规模处置资产的一个缩影。面对清盘呈请、销售腰斩与巨额亏损，世茂采取了“展期+削债+资产处置”的组合策略，而出售资产所获的现金正是履行债务重组承诺的关键来源。
从处置标的看，世茂已陆续将香港、北京、上海、广州等多地项目摆上货架，涵盖酒店、写字楼、综合体等多种业态。如上海外滩茂悦酒店、深圳坪山第一高楼、泉州台商宝龙广场、南京鼓楼世茂52+、雨花世茂52+等。
资产处置方式上，世茂目前采取的主要有三种方式，即市场化法拍、政府收储和协议转让。其中，协议转让方式频次较高，世茂此前出售的上海外滩茂悦大酒店、广州亚运城股权、北京分钟寺地块权益、北京通州商业项目等资产，均是通过买卖双方直接谈判的协议转让方式完成。
来源：公开资料，观点指数整理
不过，从世茂已处置的资产情况来看，城市能级与资产业态的差异，导致了处置结果的显著分化。
一线城市核心资产仍具流动性，虽然通常需折价，但能较快地达成交易。今年11月4日，北京世茂大厦在京东资产交易平台以22.54亿元拍卖成交，买家为扬子江药业旗下的北京扬子江置业。此次成交价为32.2亿元评估价的七折，成交楼面价3.2万元/平方米。
作为一线城市的优质写字楼，北京世茂大厦是世茂集团在北京CBD的首个作品，也曾是世茂“最赚钱”的商办资产。其营收在2019年最高达1.72亿元，在2024年的营收也达到1.32亿元，具备资产流动性好、保值性强等特点，较易吸引战略买家，以较好的价格成交。
其非一线城市商业项目则普遍面临流拍或深度折价。绍兴世茂广场虽最终成交，但也经历了两次流拍与大幅折价，凸显非一线城市商业资产的处置难度。
当下，世茂仍有不少项目处于流拍状态，如南昌世茂广场已三次流拍。该项目自身运营状况不佳，且周边有万象城等新商业体与之激烈竞争，商场闭店率超80%，日常客流量极少。
在商业地产整体估值的理性阶段，该项目价格也不具备优势，首拍价约8亿元，三拍起拍价为6.4亿元。较高的资金门槛、后续潜在的大额运营改造成本等，都让投资者望而却步。
此外，商业资产类别也是重要因素。交易阶段，写字楼多为单一业态，产权清晰，评估标准成熟，按建筑面积、区位均价就能大致确定估值，交易流程相对简单；而商场涉及商铺分割、入驻商户合约、运营团队交接等诸多复杂问题，且受消费市场波动影响大，估值难度高，容易拉长交易周期。
后续运营上，商场成功运营的难度较高，盈利高度依赖精细化的商业管理能力；写字楼的运营则相对标准化，核心在于做好物业管理。
对于世茂而言，加快资产处置，甚至接受大幅折价，是应对当前流动性危机的现实选择。此举能快速回笼资金，缓解短期偿债压力，为债务重组赢得时间。2025年上半年，世茂集团净亏损达89.34亿元，在债务压力下，其资产处置之路仍要继续。
但从长期来看，这种“以价换量”的策略本质上是在消耗企业存量价值，大幅折价直接导致财务报表出现大额亏损，侵蚀净资产。以泉州台商宝龙广场为例，该项目账面价值12.66亿元，转让价仅2.85亿元，直接导致了世茂净利润减少9.81亿元，归母净利润减少1.70亿元。
未来，随着商业地产市场的持续调整，世茂的资产处置将更考验其对资产价值的判断与定价能力。如何在快速变现与减少价值损耗之间找到平衡，成为世茂及同类企业面临的核心问题。
来源：观点网 冯彩云 共2页 上一页 [1] [2]
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