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来源：观点网 冯彩云
近日，浙江省绍兴市越城区胜利东路360、386号的绍兴世茂广场拍卖成功。
据悉，该拍品所有人为绍兴世茂投资发展有限公司，拍卖标的总建筑面积约18.39万平方米，房屋用途及土地性质为商业。
这并非首次拍卖，此前1月及3月项目曾进行过两次司法拍卖，彼时评估价约10.45亿元，首拍及二拍起拍价分别为7.31亿元、5.85亿元，但均因无人出价而流拍。
而本次即第三次拍卖，起拍价为4.4亿元，共有5人报名，经过57轮竞价，项目最终被绍兴众合成企业管理有限公司以近5.8亿元的价格竞得，较最初评估价缩水约4.6亿元。
三拍折价成交逻辑
资料显示，绍兴世茂广场于2009年开业，是世茂在绍兴商业版图的起点，也是当地首家真正意义上的大型现代化商业综合体。
开业之初，项目以“城市生活新中心”为定位，汇聚了500多个知名品牌和23个主力商家，法国欧尚、万达影城、无印良品等品牌均纷纷入驻，涵盖时尚、餐饮、娱乐等多个领域。
然而，随着绍兴本地商业竞争开始白热化，加之世茂集团债务问题爆发，项目发展受挫，并于今年1月被摆上法拍交易平台。
从拍卖情况看，项目成交之路颇为波折。一拍二拍均因无人出价流拍，直到三拍的价格调整到远低于历史评估价时，才得以成交。
聚焦资产交易本身，投资方选择收购法拍资产时，核心考虑因素在于资产本身的价值、价格门槛和交易风险。
从这些层面来看，绍兴世茂广场的劣势并不少。首先，拍卖前项目经营已面临压力，业态老化、主力店撤场等问题凸显，主力店百盛百货于2025年6月撤场，海底捞也在同年9月关闭。
其次，项目土地使用权期限至2046年5月11日，剩余年限约20年，仅达到大部分投资方对于交易资产的基础门槛。此外，虽然项目周边有地铁站点，但地铁建设周期长，商业体的交通红利，短期内无法兑现。
不过，项目作为老牌商业体仍具备一定的优势。区位条件上，其位于绍兴越城区胜利东路核心地段，拥有18.39万平方米的较大规模体量。消费基础上，周边的大型居住区能提供稳定的客流，未来项目有望享受到绍兴地铁4号线的长期交通利好。
随着拍卖价大幅下调，项目对部分买家而言吸引力有所增强，最终被本土企业成功收购。
观点指数认为，这一成交结果，本质体现了市场对商业资产的价值重估。买家不再为项目过往的品牌光环或账面价值买单，而是基于资产现有核心条件进行独立判断，当资产价格足够“便宜”、能够覆盖未来风险与改造成本时，才有望成交。
此外，值得注意的是，此次买家为绍兴本土民企。这一现象并非个例，相较一线城市由金融资本主导的交易模式，在非一线城市的商业地产大宗交易中，民企正呈加速崛起趋势，成为商业资产的主力买方。
本土民企敢于在价格低点出手收购，或与他们更加熟悉当地区域商业环境有关。
作为交易频次较高的买家群体，民企偏好中小体量标的，业态选择较为多元。从交易标的来看，2-4亿元总价的物业最受其青睐，除传统办公业态外，还会关注酒店、零售、公寓等业态。 共2页 [1] [2] 下一页
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