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买方投资权衡
买方角度来看，当前市场经济下行，商业地产市场未来面临不确定性，投资意愿有所削弱，对交易资产的质量也提出了更高要求。
产权稳定性上，皇庭国际的关联企业之间存在大量互保协议，这也导致部分企业出现债务违约后，皇庭广场作为关联资产被卷入多起诉讼，产权稳定性受到冲击。且投资者拍下资产后，需优先清偿抵押债务，实际投入资金大概率会远超起拍价。
交易价格来看，尽管深圳皇庭广场的起拍价仅为评估价的七折，看似拥有较大吸引力，但如若结合剩余年限，这一价格对买家而言仍缺乏足够吸引力。
据公告显示，深圳皇庭广场的土地使用年限为40年，从2002年10月8日至2042年10月7日。而截至2025年9月，该项目土地使用年限仅余约17年。
通常情况下，商业地产交易中，买方青睐的资产使用年限普遍在20-30年，使用年限较短，最直接的是需承担不明确的未来续期费用风险。
而在长期运营获益上，相对较短使用年限资产也存在不小的风险。商业地产特别是零售商业，需要长期的持续投入，如装修改造、设施更新、业态升级等，这些通常需要2-3年的施工期和培育期，投入成本也较高。
相关数据显示，一线城市核心商圈购物中心改造单价可达800-1500元/平方米，10万平方米项目总投入预计超1亿元。若剩余年限仅17年，扣除改造及培育期所需时间外，实际可通过改造获取收益的周期仅14-15年。
就算改造顺利完成，后续是否能在市场上脱颖而出，实现较好的租金收入和销售额等，也存在不确定性。
隐性成本上，除交易价格外，拍卖公告显示，截至移送拍卖时止，该项目涉及不动产暂欠管理费约1632万元、水电费约740万元，这也意味着买方需额外承担约2372万元的欠费。
同时，司法拍卖过户可能产生的增值税、土地增值税等在内的税费也较为巨大，这部分费用需要由买方先行垫付。而据拍卖平台的公告显示，上述项目交易的税费达到19亿元。
深圳皇庭广场的流拍，实际上反映出，当前投资者对不良商业资产的投资逻辑正在发生变化。过去，投资者对不良资产的投资逻辑以低价获取资产为主，只要折扣足够大就愿意入场。
而如今，投资者更注重资产价值修复的可行性，为高风险投资买单的意愿较低。
在此背景下，即使是位于核心商圈的不良商业资产，但如资产若产权复杂、运营难度高，也难以吸引资本入场。
相比之下，投资者更倾向于选择产权无纠纷、无抵押、产权相对单一，当前及改造后具备现金流潜力的不良资产，这能较大程度上避免自身陷入投资难以回收的困境。
来源：观点网 冯彩云 共2页 上一页 [1] [2]
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