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来源：观点网 冯彩云
9月9日，位于深圳福田CBD商圈的皇庭广场及其附属设施，在京东司法拍卖平台公开拍卖，起拍价约为30.5亿元，评估价约为43.6亿元，相当于打了7折。
但9月10日，拍卖以流拍告终，此次拍卖吸引超过4万人围观，800人关注，仅1人报名。
深圳皇庭广场的流拍，不仅是单一资产的交易挫折，实际上折射出国内商业地产市场在经济下行周期中的投资逻辑调整。
如今，产权清晰度、剩余年限、潜在投入和长期收益能力等，正成为投资者眼中比表面折扣更重要的决策因素。
陷入流拍困境
资料显示，皇庭广场的前身为晶岛国际购物广场。2010年，皇庭国际子公司深圳融发投资有限公司取得项目控制权，将其更名为皇庭广场。2013年12月，皇庭广场开业，此后皇庭国际一直持有并运营该项目。
转变发生在2016年3月，皇庭国际子公司融发投资以皇庭广场作抵押，向中信信托有限责任公司借款30亿元，期限5年。但2021年，因贷款到期未偿，皇庭广场被申请查封。
2022年3月，皇庭国际通过深圳联合产权交易所发布公告，拟转让其持有的深圳融发投资有限公司100%股权，参考价格为74.93亿元。后续，其又将转让参考价格直接下调18.73亿元至56.2亿元，降幅达到25%，但两次挂牌均未征集到有效购买意愿。
2024年7月，光曜夏岚（深圳）投资有限公司受让了中信信托对融发投资的债权，成为现任债权人，通过司法拍卖方式处置抵押资产。此次司法拍卖起拍价仅为30.53亿元，较2022年的最初挂牌价下跌了近60%。
从项目层面来看，深圳皇庭广场近年来的运营表现较为稳健。运营表现上，深圳皇庭广场位于深圳福田CBD中心位置，是地铁1号线、4号线会展中心站的上盖物业，地理位置优越。
深港全面通关后，该项目凭借距离福田口岸仅两站地铁的优势，与福田星河COCO Park、卓悦中心等，一起成为了港人北上消费的主要目的地。
相关数据显示，2024年深圳皇庭广场日均客流超过10万人次，周末日均12万人次，大型节假日日均客流超15万人次，年客流量超4000万。客群占比上，如今项目的香港消费者占总客流量的比例稳定在45%以上。
收入端来看，据皇庭国际8月披露的拍卖公告显示，2024年深圳皇庭广场的收入约3.69亿元，占公司全年营业收入的56.03%。
就上述数据而言，深圳皇庭广场作为一线城市核心商圈的商业项目，资产质量算得上优质，
但母公司皇庭国际的业绩表现实际上却不如人意。
业绩数据显示，皇庭国际已连续6年亏损，自2020年至2025年中期的净利润分别为-2.92亿元、-11.57亿元、-12.28亿元、-11.27亿元、-6.40亿元、-1.85亿元，总亏损额超46亿元。
业务亏损的同时，皇庭国际还面临着不小的债务压力。2025年中期数据显示，截至2025年6月30日，皇庭国际公司有息负债为40.25亿元，较2024年同期的42.24亿元略有下降，但依然处于高位。
而深圳皇庭广场是皇庭国际最核心的资产，截至2024年底的账面价值为57.5亿元，占总资产71.57%。 共2页 [1] [2] 下一页
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