可以说，凯德的C-REIT落地，不仅是其深化中国业务的重要里程碑，也将对中国不动产资管行业、对C-REIT市场带来积极的示范效应。
而随着凯德商业C-REIT成功发行，凯德投资所构建的人民币基金“募投管退”平台也迎来重要一环，完成从私募到公募多层次REITs体系的全面布局。
以下为观点新媒体对凯德投资（中国）首席执行官潘子翔先生的采访实录（节选）：
观点新媒体：您如何看目前的经济形势和面临的挑战？
潘子翔：不同赛道的表现不一样，不动产还在探底。
市场有周期很正常，中国经济过去20年一直在往上，虽然有小波动，但始终在上升周期，大家太顺了，突然遇到这么大的波动，缓冲不够，所以一下子不知所措。
尤其地产开发商，之前杠杆太高，到后面发现没有足够时间调整。其实没有人觉得调整期不应该出现，但却很少人做好了准备。
今年上半年的经济数据是高于市场预期的，但下半年的不稳定因素仍然比较大，压力可能会加大，也要看政策力度。
借用一个业内朋友的说法，中国和西方国家在应对经济压力的政策选择上，就好像中医和西医的区别。
西医检查发现问题后，要不就手术切掉，要不就吃速效药，快速解决眼下问题。就像美国2008年金融风暴后积极干预，但也为未来埋下隐患。
中医不一样，先坐下来，把个脉，看看哪个部位失调了，再慢慢调理。这需要时间，就像中国经济，会慢慢调回去，以时间换空间。
观点新媒体：市场普遍感受内需不足，凯德的商场项目表现怎么样？
潘子翔：商业这个赛道是稳的。
我们也做了一些调整，比如在租金策略上更加灵活。我们一直是“主动管理”，会跟租户一起，想各种办法提高经营效率，把整个生态做扎实。
高端商业在疫情前两年很好，但现在影响比较大。我们主要做的是中高端，是刚需，反而比较稳。
商办市场现在比较辛苦，经济调整导致企业减租或缩面积，恢复还需要一些时间。
观点新媒体：凯德的调整步伐很快，包括早几年将20个项目出售给印力，2021年又把六个来福士资产包的部分股权出售给平安，这些动作背后的战略考量是什么？
潘子翔： 还是要回到周期看，市场不可能一直向上走，增量时代不可能永远持续。从那个时候开始，我们的大方向，一是从管理角度要集中，回归一二线城市；二是“由重转轻”，尽早转型，把“管理”内功夯实。
2021年是关键一步，我们第一次和险资合作，把我们的高端产品线“来福士”资产包的部分股权出售给平安，我们也保留了一部分股权，同时继续负责这些项目的运营管理，这是由重转轻的一大步。
观点新媒体：凯德的重点是放在管理吗？公司的发展目标是什么？
潘子翔：很多人问我们，2019年跟星桥腾飞合并扩大了规模，2021年重组又拆开，到底想不想做大规模？我们当然想做大，但用不同的方式。现在重点是如何更可持续的发展，要看到风险，跟着外部环境的变化做调整。
我们的战略是明确的，也非常珍惜我们的品牌，认真的管理好资产，但在投资层面可以跟其他人一起合作，我们跟投，通过专业管理创造更大的价值。
凯德投资就是立志要做一个重仓亚洲、专业的全球化不动产资产管理公司。
观点新媒体：这几年我们看到凯德投资设立了多只人民币基金，包括今年5月宣布和友邦合作成立人民币母基金。在中国的主要发展策略是什么？
潘子翔：转型之后，我们是一个资产管理公司，发展人民币基金管理业务，把这个业务做大做强。
其实我们做不动产基金已经很多年了，之前都是美元基金。2021年拿到人民币基金牌照后，人民币、美元都可以做，并且越来越多的是人民币基金。
中西合璧是凯德的优势，我们既可以募境外的钱投到国内，也可以募国内的钱投国内资产。
我们的“China for China”策略，也就是“本土募资，服务本土”，让我们可以继续稳健的夯实在中国的业务。
观点新媒体：在国内募资，最大的投资方是否就是险资？
潘子翔：我们的投资者是比较多元的，险资是其中之一，也是重要的长期伙伴。
利率下行，市场不确定性高，险资更需要稳健、风险可控的资产配置选项，愿意投一些表现稳健以及有政策红利的不动产赛道，而且每个项目的投资体量大，能够让他们快速部署资金。
不管是投不动产项目，还是公募REIT、私募REIT，他们需要信得过的管理方，凯德的资产管理能力、REIT经验，都是他们所看重的。
观点新媒体：凯德在海外REITs市场已有很多年的经验，今年4月，凯德申报了首支中国消费公募REIT，背后的战略考量是什么？如何看C-REIT市场？
潘子翔：20多年前凯德就开始在新加坡做REITs，目前持股7只上市REITs， 加起来市值370亿新元（约合人民币2071亿元），五只在新加坡上市，一只在马来西亚上市，今年又通过平台收购增加了一只日本酒店REIT。
我们希望这只C-REIT可以在国庆节之前敲钟，成为我们的第八只公募REIT。
但REITs不只是一个金融产品，不是把资产装进去上市就结束了，更考验长期管理能力，需要资产质量好、长期收入稳、管理人要专业。真正实现让金融更好地服务不动产。
凯德在新加坡既是基金管理人，也是资产管理人，这种双管理能力，让我们在新加坡的REITs产品这些年都表现不错。我们希望把这只C-REIT做成一个试点，把凯德的核心本领放进来。
底层资产我们放了两个项目，长沙和广州各一个。我们希望做一点突破，证明增大规模能够降低风险，多个项目抗风险能力比单个项目强。
凯德中国信托也是这只C-REIT的战略投资者之一，我们希望积极推动中新资本市场互联互通，通过这样一个平台，让海外投资者能够继续投资中国市场。
观点新媒体：您如何看中国的投资机会？
潘子翔：中国新质生产力、产业升级、消费升级都有潜力，短期有重重困难，但中国经济有韧性，中长期仍看好。
基本上，发达国家的GDP，60%以上甚至近70%是服务类产出，中国现在才50%多，有很大部分还没有体现出来。不单单是服务业，而是国家消费、个人消费、科技创新，长期潜力是非常大的。
凯德投资目前集团FUM(基金资产管理规模)大约6500亿人民币，计划到2028年突破1万亿人民币。现在中国占集团的26%，约1700亿人民币；到2028年，当集团FUM达到2000亿新元，中国业务规模会扩大到2200亿左右，占比差不多在20%。
我坚信中国的未来是向好的，眼下大家要一起度过调整期。在这过程中，凯德的优势会慢慢体现出来，不管是“美元+人民币”，还是“资管+运管”。
来源：观点网 陈玲
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