来源：观点网 刘子栋
在2025年上半年中国商业零售与写字楼市场持续承压背景下，太古地产交出了一份充满矛盾张力的成绩单。
与往年一样，太古地产几乎与各大奢侈品集团同步发布2025年上半年经营情况。
作为国内最主要的高端商场业主之一，奢侈品牌和高端零售商是太古旗下项目最重要租户。
首先来看奢侈品集团们的情况：LVMH路威酩轩集团2025上半年，总营收同比下降4%至亿欧元(约合人民币约3310元)。其中，核心部门时装与皮具部门上半年营收同比下降7%。管理层称，下滑的大部分来自于亚洲，并透露中国大陆下降了中双位数。但管理层也表示，看到中国本地需求有所改善。
Kering开云集团上半年总营收同比下降16%至75.87亿欧元(约合人民币约631元)，关键市场即以中国为首的亚太地区跌幅最大达到22%。其中，主品牌Gucci营收同比下降26%至30亿欧元(约合人民币约249元)。
Prada(普拉达)期内净营收达到27.4亿欧元(约合人民币约227元)，按固定汇率计算，同比增长9.1%。其中，亚太区零售销售额同比增长10.4%。但该成绩主要是依靠Miu Miu品牌的畅销，期内Miu Miu零售销售额同比大涨49.2%，而Prada品牌情况不尽如意。
Hermès(爱马仕)情况继续是最好的，上半年营收同比增长7%至80亿欧元(约合人民币约665元)，所有地区均实现增长。其中亚太(不包括日本)销售额，按固定利率同比增长3%。
总体来看，各品牌之间的分化仍在持续，但业绩已有所好转。尤其是在中国市场，借用LVMH路威酩轩集团的话：“中国内地的需求在第二季度出现了明显的连续改善……在日本所观察到的‘回流消费’的影响，开始转化为中国本地的实际需求。”
太古地产似乎抓住了这股需求的尾巴。
矛盾的办公答卷
事实上，太古地产旗下面积占比最大的投资物业是写字楼。单计算香港，截至2024年年末，已落成写字楼组合总楼面面积共计1000万平方呎(约111.11万㎡)，占香港总投资物业面积超过七成。
所拥有的资产包括位于香港岛港铁金钟站上盖的太古广场项目，位于港岛东部鲗鱼涌的太古坊项目，还有位于港岛南区的South Island Place以及香港国际机场旁的东荟城一座。
在内地，太古地产则在广州太古汇、北京颐堤港(太古坊)和上海兴业太古汇拥有办公面积，总楼面面积合计约418.3万平方呎(约46.48万㎡)。
而在2025年上半年中国写字楼市场持续承压背景下，太古地产交出了一份充满矛盾张力的成绩单。
作为背景，根据第一太平戴维斯的最新报告，香港甲级写字楼截至2025年第一季度末的空置率在14.8%。
太古地产写字楼主要坐落的中环区域，空置率从2024年末的12.9%升至13%；港岛东区域的空置率则从13.3%回落至12.8%，但仍处于高位。
写字楼租金则继续出现下滑，截至2025年第一季度末，中环区域甲级写字楼每平方呎(约0.111㎡)租金仅录得83.7港元，港岛东区域的数据是28.8港元。
第一太平戴维斯表示，如果经济恢复顺利，“空置率可能在2026年达到16%的峰值，然后逐渐下降到2032年的6%，将可能引发写字楼租金的回升。”
其他城市中，根据第一太平戴维斯报告，截至2025年7月，上海全市甲级写字楼空置率继续上升0.5个百分点，至23.7%。二季度全市租金环比下调4.9%，中央商务区环比跌幅达6.6%。
北京市场得益于租赁需求持续回升，二季度末，全市甲级写字楼空置率环比下降0.2个百分点至19.6%。平均租金下调趋势也有所减缓，至人民币每平方米每月228.4元，环比下降2.4%。
另来自高力国际数据，二季度末，广州甲级写字楼空置率环比微升0.6个百分点至20.7%。业主方选择下调租金应对，令全市甲级写字楼净有效租金录得121.0元每月每平方米，环比下降2.6%。
目前无论中国内地抑或香港写字楼市场，都正经历深刻的行业重构。
太古地产香港整体写字楼物业出租率从去年年末的93%持续下滑至91%，太古广场出租率则从95%跌至94%，太古坊是从93%跌至90%。
图片来源：企业公告，商业客截取
不过，可以看到这些写字楼物业的最新租金仍然比较坚挺。
除包括康桥大厦、德宏大厦、多盛大厦、林肯大厦、濠丰大厦及电讯盈科中心在内的其他太古坊办公楼组合，租金从2024年末的“40低位至40高位”，微跌至“30中位至40高位”。其他香港写字楼的租金都没有大变动。
在内地，写字楼出租率和租金也较为稳定，没有继续出现如2024年内的明显滑坡。只有在竞争最激烈的上海市场，香港兴业中心的表现有些许下滑，似乎无伤大雅。
不过，太古地产的各个写字楼项目均位于国内一线城市，这些城市普遍面临供应过剩和长期租金承压，压力颇大。
相信太古的写字楼板块还要继续抗压一段时间。
共2页 [1] [2] 下一页
