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但英格卡的压力不仅来自宜家，在整体消费增速下降与市场竞争加剧、同质化严重的情况下，荟聚购物中心同样面临着巨大的经营压力。
也因此，对英格卡而言，此番出售旗下购物中心，或许是其回笼资金、改善现金流的最优解。
更重要的是，英格卡所持的10个荟聚购物中心以重资产模式为主，且福州、西安、上海等七个项目均处于运营初期，要实现资金的正回流仍需漫长的时间。
此番出售过后，企业能够转向轻资产运营，不仅能够降低项目的运营成本，还能迅速的补充现金流，提高运营效率与灵活性。
此外，基于目前消费基础公募REITs的热火，也有市场人士猜测，英格卡此番操作是否有意做Pre-REITs基金，提前进行资产培育，剑指公募REITs市场。
不过，考虑到此次接盘方均为险资，这类资本对于不动产的退出并没有那么强烈，也因此，这一猜测是否成立，仍需静待答案。
泰康们的考量
事实上，泰康参与的这场收购，只是险资深度介入中国商业不动产市场的缩影。
过去几年，新华保险、中邮保险、大家保险等险资机构，接连下场收购零售行业、办公项目以及长租公寓等不动产。
根据仲量联行发布的数据显示，保险公司正成为中国内地商业地产资本市场的重要力量。2022年至2024年期间，保险公司在中国内地商业地产的直接投资达93亿美元，投资规模与英美等成熟市场相当，并居亚太区市场首位。
2025年上半年以来，险资仍在持续下场，其中，中邮保险牵手中东主权投资机构，完成对上海博华广场的收购；建信人寿斥资56.85亿元拿下上海外滩核心区超高层写字楼，新华保险联合中金资本成立基金，接连接盘14个万达广场项目；阳光保险参与收购48座万达广场；大家保险35.4亿接盘瑞安房地产旗下的佛山岭南天地、岭南购物中心项目……
数据来源：公开报道、商业客整理
据中国保险行业协会数据显示，上半年，中国人寿、太平洋人寿、平安人寿、建信人寿等险企在不动产项目上的投资显著加速，合计新增投资金额达到47.47亿元，较去年同期激增超6倍。
有业内人士表示，险资是成为房地产市场大宗交易的积极参与者，尤其偏好核心城市优质资产，比如北京、上海的写字楼、长租公寓及商业综合体。
险资布局商业不动产的配置热情，一方面基于债券利率下行与稳定收益需求的矛盾。
观点新媒体查阅发现，当前，低利率环境下，传统固收类资产的收益率持续下降，最新数据透露，十年期国债收益率仅有1.73%，银行理财产品业绩比较基准也在密集下调。
相比之下，在政策支持下，写字楼、零售商业、长租公寓等项目不仅能够提供稳定的租金收入，还具备抗通胀特性，精准契合保险资金对"收益可预期、风险可管控"的核心配置需求。
另一方面，近两年，中国房地产市场正经历深度的调整期，部分企业因转型、融资需求，将大量的优质持有型不动产摆上货架，这无疑也为险资提供了高性价比的投资机会。
回到本次的交易当中，传闻提出，英格卡承诺在此次投资期间，泰康人寿等险资的回报率将达到7%，这显然要高于债券、银行理财等收益率。
不仅如此，目前，消费基础设施公募REITs已然进入常态化发行阶段，如若后续荟聚购物中心能够成功申报公募REITs，泰康们能够从中获得的利益将更为可观。
来源：观点网 龚丽欣 共2页 上一页 [1] [2]
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