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疫情过后的商业复苏,购物中心要做好哪些准备?

  2020年的春节,举国上下因新型冠状病毒的蔓延而陷入了紧张气氛。

  对于商业地产人来说,这个农历新年不可谓不艰难。在原本处于购物中心客流与销售高峰的时期大面积暂停营业,这一巨大的开年“黑天鹅”事件对行业来说无疑是沉重的。

  然而,投资界流行着这样一句话,对此刻的商业地产人同样适用:信心比黄金更重要。

  信心就是希望,待疫情过去之后,商业地产人将再次开启灿烂的一章。

  降租背后购物中心承担着什么?

  疫情发生后,为减轻商户因无法正常营业而遭受的损失,包括万达、龙湖、华润等在内的100余家商业地产地产企业宣布为商户减免租金,共同度过低潮期。

  然而,减租的背后不仅是“共克时艰”可以诠释的。

  实际上,本次疫情催生的减租行为,对于原本回报率就较低、资产价值被低估的购物中心来说,再添了一重压力。

  在国内,即使对于运营较为成熟的头部购物中心来说,其运营成本也要占据租金收入的约25%;对于运营状况不甚理想或刚开业项目来说,这个数字更是有可能高达50%。在疫情发展期间,人力、能耗等运营支出减少得并不多,在失去租金收益的情况下,购物中心的压力日益增加。

  头部商业地产开发企业虽有雄厚的资本支持一段时间内的免租,然而这些形成了产品线的、总体量较大的商业项目,依然不可避免地成为受疫情影响最严重的一类。与之相对的中小型、未形成连锁的商业项目,因具有更大的灵活度,所受损失也较小。

  疫情结束后购物中心的恢复要看其运营实力和造血能力。乐观估计,若疫情能在2月中旬出现拐点,大多数购物中心在逐步恢复正常运营的情况下,有很大希望平稳度过难关。

  这次疫情带给我们哪些反思?

  诚然,这次疫情的危害之大、影响范围之广,对于商业地产人来说是始料未及的。

  现阶段,全国各个购物中心均已在实施防疫举措,包括调整缩短营业时间、对公共区域进行严格的全面消毒等。

  实际上,购物中心不仅应该拥有完善的应对突发事件的应急机制,更值得国内零售商关注的是营业的潜在危机管理。

  国内购物中心的租户在(意外)营业中断这一项上的投保较少,这一点可以借鉴海外经验。美国的营业中断保险是毛收入保险中独立的一项,承保企业的生产营业设备由于遭受自然灾害或意外事故,所造成的企业生产停顿或营业中断而带来的损失。

  在美国这一项保险如此重要是因为气候条件和意外事件带给零售商的损失发生频率较高,也十分显性。例如,加利福尼亚州的零售商需要为地震带来的损失做好准备;如果身处佛罗里达州,那么则要关注飓风;身处购物中心的租户应考虑到枪击、甚至恐怖袭击等事件的发生。

  以上意外事件在国内少有发生,购物中心租户对此意识不强,也由此引发了开发商“大义凛然”的大规模减租。经过此次“黑天鹅”事件,购物中心及其租户也应重视投保范围。

  困难之中最重要的是秉持信心

  艰难的时刻,最不应丢掉的是希望与信心。疫情期间,商业地产行业也经历着又一番从未有过的机会和机遇,去探索和发现创新的可能。

  消费回升有例可鉴 

  2015年6月,韩国爆发中东呼吸综合征(MERS)疫情,商业所受影响表现出与此次疫情较大相似之处,国内商业可其消费回升轨迹,预估未来一段时间内的消费走向。

  韩国MERS疫情爆发后,消费者信心指数下跌至99,为2012年末以来最低。疫情当月,韩国大型百货商场和餐饮门店的首周销售额分别同比下滑16.5%和36%,电影票房较去年同期下滑54.9%,但网上购物交易量同比增长34%。

  同年7月28日,韩国政府宣布疫情结束,但市场颓势持续。韩国KOSPI指数持续震荡下跌至8月24日最低点,较5月20日首例病患确诊时已下跌14.5%。

  为刺激经济,韩国央行宣布降准,政府推出一揽子计划。韩国知名百货公司纷纷开展大规模打折活动,通过旅游业的回暖吸引游客消费,并于第三季度末基本恢复至MERS疫情前水平。韩国某知名连锁百货发布数据显示,同年9月1日至17日,游客销售额同比增长43%,扭转6-8月负增长局面,增幅恢复到同年1月水平。

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