拆分公司
为迎接巨头万达带来的挑战，作为厚街商业地产的领导者，明丰广场的开发商东莞市明丰贸易有限公司在短短一个月时间内迅速调整了发展思路。
刘峰介绍，之前早就听说万达要来，也一直在思考公司的发展，知道万达9月11日拿地之后，公司才正式提出了新的发展模式。
刘峰认为，短期来看，商业地产当前是产能过剩的，但从长远来看，商业地产未必就过剩，因为未来100年，人类将成为城市物种，需要大量的商业地产。关键是在这么一个拼杀的过程中，谁能够生存下来，这不要求做大，而要讲模式，进而打赢这场持久战。
“本土企业面对万达的冲击，应该在商业模式上做出变革。我们总结了八字方针——打持久战，做小而美。”他说，“万达很大，无论是公司还是项目的体量，我们是比不过的，那么我们就反其道而行之，我们做小、做精、做美，照样很有竞争力。”
异业联盟也是在这种思路指导下来开展的，通过联盟把各种“小商家”的服务做得更精美。而刘峰所说的“小”，还更大胆地指向公司规模——重构公司，拆分公司。
他说：“我们可以把公司几百号人拆分成几十家公司，以前的一个部门可以成为一家公司，比如，一个保洁部可以成为一家保洁公司，一个企划部可以成为一家企划公司，各家公司可以跟我来签合同，这样子，员工战斗力可以急剧提升，以一当十。至于怎么拆分，现在还没有形成定论。总之，在万达广场2015年开业之前，我们会摸索出一条具体的实践路径。”
特色经营
与明丰广场想方设法与万达硬碰硬不同的是，万科、天虹、汉邦等公司在激烈的竞争环境中选择在经营内容上做文章，实行特色经营，走差异化路线。
厚街万达广场是区域购物中心的定位。东莞万科助理总经理高骏说，万科金域国际以住宅为主导，商业面积不大，只有2.3万平方米，做万科生活广场，是一种社区商业的定位，服务周边小区的居民。其业态包括超市、电影院、餐饮等，嘉荣超市、星星影院、肯德基、麦当劳、城市英雄等知名商家已经签约。
进驻厚街3年时间的天虹商场也已经行动。厚街天虹商场营销部经理赵捷说：“在做优做强吃喝玩乐这几部分的同时，我们致力于把厚街天虹商场打造成为以儿童为主题的小型购物中心。我们的经营面积为5万平方米，每月有儿童主题活动，每周面向中小学推出亲子、手工等活动，目标是通过文化活动来黏住VIP顾客，我们一直都在这么做，现在逐渐强化。”
据赵捷介绍，厚街天虹广场正在致力引进更多儿童主题的品牌，在去年7月引进日本室内游乐城品牌莫莉幻想屋的基础上，正在建设面向0—3岁婴幼儿的游泳、护理项目“游泳馆”，这个“游泳馆”接近300平方米，预计在11月底12月初开张。
而汉邦六六广场则定位为以吃喝玩乐为主的快时尚购物中心。据东莞市汉邦房地产有限公司营销管理中心总经理邓雅琳介绍，汉邦六六广场大约7万平方米商业部分有三层半建筑，业态包括超市、电影院、量贩式KTV、大型餐饮、时尚快消品等，不会做太多传统百货，项目主要面向厚街及虎门、南城靠近厚街区域的年轻人。如，2楼会做小铺位设计，铺位很小，产品很丰富，偏年轻化，如卖女式的小首饰、服饰;再如，会引进一些运动、音乐等主题的餐厅。当前，上海永辉超市已经签约。
记者手记
厚街当前商业地产项目剧增，整体竞争态势比较激烈，这要求各项目需要清晰的运作思路，否则就极有可能被打得落花流水。
跟住宅相比，商业地产更新换代更快、更明显。随着时间的推移，旧商业体往往在交通、格局、服务区等硬件以及业态组合、管理模式等软件方面跟不上时代的步伐。这些商业体如果对形势无动于衷，就会受到新商业体严重的冲击甚至被淘汰掉。从这个角度来说，厚街旧商业体比新商业体更需要清晰的运作思路以谋得立足之地。
而现实情况是，不少旧商业体的运营思路随着它的物业形态一同老去。在厚街镇南环路与吉祥路交汇处的厚街富民商业街就是其中典型一例。从2007年年底开盘至今，该项目风波不断。抛开这些风波不说，就目前运作来看，其缺乏清晰运作思路就预示了这个项目的凄惨前景。
该项目占地约6万平方米，总建筑面积达到16万平方米。其定位更数次调整，从购物中心到鞋业市场再到电脑城，但一直没有成功，迄今大部分商铺仍空置。据记者近日从项目招商办公室获悉，如今，该项目再次改名为“东莞厚街富民生活城”，但没有任何具体定位，对商家可谓来者不拒。
如果说定位清晰，有可能会失败，但是在激烈的竞争中，没有清晰定位则必败无疑。业界有观点称，万达广场可能致使一些旧项目受到冲击，可以想而知，向厚街富民商业街这一类“不思进取”的项目则会首当其冲，将从一再失败走向万劫不复。
与旧商业体相比，万达广场之类的现代购物中心，体量更大，业态更齐全，环境更好，停车位更多，交通也更方便，不过，租金方面往往更加实在，所以对品牌商家具有更大的吸引力。为了能够实现与现代购物中心之间的抗衡，旧商业体应该在租金方面有更加切近实际的做法，下调租金，放水养鱼成为必要举措。
如今，随着商业氛围的变化，康乐南路的租金由北端向南端逐步减少，从1200元/平方米/月到100元/平方米/月甚至几十元/平方米/月不等，最北端的老华润超市平均大约1000元/平方米/月，中段的明丰广场平均大约600元/平方米/月。受2008年金融危机挫伤之后，康乐南路的租金在这几年已经有所下调，一些旺铺的顶手费也从50万—100万元下降到二三十万元。
当前，厚街万达广场刚动工不久，尚不知其租金水平。而同属B级店的长安万达广场室内步行街商家租金为200—300元/平方米/月，物业管理费为50元/平方米/月，主力店会更低一些。长安经济实力比厚街还强，消费力比厚街还强劲，想必厚街万达广场的租金水平应该不会长安万达广场高，所以长安万达广场的租金可拿到厚街做参考。如此看来，厚街一些成熟的老商业体的租金比万达广场要高一两倍，若万达广场一旦启动招商，其对品牌商家的吸引力可想而知，其对原商业体的冲击也不言而喻。
尽管有的商业体跟商家实行联营机制，通过扣点来收取租金，可与商家共担风险，但若生意差过某条平衡线，那么扣点也会对商家造成压力，意味着必须通过降低扣点来降低租金。
当然，在商业氛围没有明显减弱的情况下，原有商业体尤其是自建房的街铺业主是不太愿意降低租金的，但是体量庞大的万达广场对现有商业体的冲击是可以预见的，与其被动降租还不如主动出击，以期赢得宝贵的调整时间，这种做法，特别是对一些有志于长远发展的开发商而言。
至于新商业体在确定租金水平时，现实的形势也逼着开发商把万达广场作为一个参照物，以减小项目顺利启航的阻力，一味追求溢价的想法是不切实际的。
（南方日报 记者 曾德军 卢真伟）
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