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据不完全统计，仅前7个月，中南建设发布担保公告近40次，平均5天多发布一项担保方面的公告，有时一则公告还内含多家公司，如7月19日，中南建设一口气为临沂锦悦等8家公司提供担保；6月25日，中南建设同时为利辛县锦瀚置业等8家公司担保。
《国际金融报》记者梳理发现，这些担保中，超过一半的城市项目公司位于三四线城市，且不少为新注册的项目公司，或者尚处于亏损状态。以今年7月以来的情况为例，1个月左右的时间里，中南建设共计为28家公司提供担保，然而从会计数据来看，仅有1家负债率在70%以下，4家负债率高于100%。
有行业人士直言，为子公司融资进行担保在行业内较为常见，但如果子公司的负债和盈利情况并不乐观，且随着棚改政策调整和三四线城市楼市降温，“去化”压力或将集中呈现，可能会加大母公司的债务风险。
紧随中南建设身后的是建业地产和融创中国，负债率分别为89.9%和89.8%。此外，碧桂园、泰禾、美的置业、华夏幸福、新城控股、当代置业的负债率也超过85%。据诸葛找房统计，共计47家房企负债率超过70%，其中有26家房企的资产负债率超过了80%的警戒线。
偿债压力大
2018年以来，房地产企业融资进入监管加强，债偿高峰来临，房企债偿承压，主动去杠杆成为房企控风险的重要策略，降负债成为摆在每一家房企面前不得不跨越的一道槛。
数据来源：诸葛找房
据统计，52家规模房企中，有39家资产负债率上升，且普遍上涨3个百分点以上；资产负债率下降的企业下降幅度普遍在1-2个百分点。
龙头房企在现有规模下“控速提质”已成为共同选择。2018年，资产负债率多保持小幅增速或降速，如中国恒大、融创中国、绿城中国、泰禾集团和新城控股等企业，资产负债率都有不同程度的下降。
部分中小型房企为了规模扩张，杠杆率增幅明显，例如美好置业、宝龙地产、华夏幸福、奥园集团、远洋集团及滨江集团等，涨幅均超过5个百分点。其中，美好置业增幅最高，近10个百分点。
数据显示，52家规模房企的有息负债规模合计超5万亿，其中恒大、碧桂园、保利、万科等17家房企，2018年的有息负债规模超千亿，债务压顶。从变化来看，2018年，47家规模房企有息负债规模上涨，且不少涨幅超过30%，仅5家企业有息负债规模下降。
规模房企有息负债额情况（数据来源：诸葛找房）
具体来看，中国恒大以6732亿元的有息负债位居首位，高于其他房企，但比起2017年7326亿元的有息负债规模已经下降8.11%。
与此同时，碧桂园及万科的有息负债规模也有所扩大。2018年，碧桂园有息负债总额为3285亿元，同比上涨52.92%，其中，需于一年以内偿还的短期有息债务为1261亿元，占总有息负债的38.4%，债务结构较为合理，长债为主的债务结构也与房地产开发业务较为匹配。万科2018年有息负债总额为2612亿元，同比上涨37.03%。2018年，万科存货大幅增长，存货在流动资产中的占比已达57.94%，短期偿债能力有所下降。
此外，滨江集团、蓝光发展、旭辉集团、新城控股、禹州地产等房企有息负债规模同比增速明显，均超过50%。
记者注意到，虽然销售额未达预期，但滨江集团去年仍然大手笔出手拿地。年报显示，滨江集团当期新增土地项目26个，新增土地面积176.93万平方米，计容建筑面积346.97万平方米，土地款总额496.43亿元，频繁拿地也使滨江集团有息负债大幅上升，面临着比较大的资金压力。数据显示，滨江集团有息负债规模同比增加171.82%，2018年有息负债规模为243亿元。
当政策调控升级，融资环境收紧下，房企如何确保自身的现金流安全？
有二十强房企高管对《国际金融报》记者表示，目前形势下，房企维持现金流的主要措施为：加快销售回款、合理控制支出、避免资本沉淀。例如提高销售型物业周转率、下沉低能级城市、聚焦首置和首改客户、改善融资久期等，都可以在保持规模发展的同时，稳定甚至逐步降低杠杆率。
（国际金融报记者 孙婉秋） 共2页 上一页 [1] [2] 搜索更多: 房企 |
