|
高端项目销售遇阻 房企或陷资金周转困境
在成交量和价格双双下降的同时，业界最关心的是曾经的地王地块却迟迟未动工，这些房企或难逃资金周转陷入困境的尴尬。
2016年6月，禹洲以价率183.69%，总价为28亿元（楼面价32825元/平方米）拿下厦门集美区一地块，是当时的新单价地王。目前，该项目仍未上市；同年，海投以竞价上限57亿元（楼面价37012元/平方米）的巨额总价拍下海沧区一地块，是当年厦门新总价地王，但也未上市、未公布案名。
此外，记者梳理发现，除了仍未上市的地王项目外，一些高溢价率的项目也正在等待预售证发放，仍然处于待售阶段。其中，融侨置业在2016年以139.66%的溢价率，总价42.18亿元（楼面价36345元/平方米）获翔安区一地块，属翔安区的地王。目前已公布案名为融侨·铂樾府，但仍处于待售状态。
同样，2017年拿地的多个项目也面临上市困难。去年5月，保利以上限价10.08亿元（楼面价31500元/平方米）获得的同安区滨海新城一地块，以及禹州以上限价13.49亿元（楼面价31519元/平方米）获得的同区域一地块，两个项目一年后均未正式动工。
对此，易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，目前的地王项目面临入市销售以及定价方面的压力。尤其，受房企资金面收紧影响，房企暂缓或断断续续施工。
由于限价政策被严格执行，全国范围对高端楼盘入市多有所限制。张宏伟表示，因入市价格受限，项目利润较低，试图通过高溢价率实现高利润越来越难。同时，由于行业正处于调整阶段，房价难以继续上涨，对于众多高溢价率的项目来说，开盘和开发的周期都会延后。
不过，业内人士表示出了对于房企资金方面的担忧。在朱晓红看来，受融资难、融资成本高、土地贵，而房价不能提高的叠加因素影响，使得房企陷入定位难、生存难的困局中，厦门并非个案。
此外，2018年，房企面临着债券到期的情况，部分高地价项目必须卖房。并且，受同板块内，低地价项目的定价压力，高地价项目自身或会以价换量。目前厦门楼面价多降至2万以下，重回“1”万元时代，或将加剧周边高价项目的销售压力。
土地市场降温、投资客撤离 未来楼市或趋冷
公开数据显示，2016年，厦门商住用地成交16宗，土地出让金为476.2亿元，同比增加166.1%，多幅高总价、高溢价率、高楼面价的地块诞生。例如，泰禾以27.84亿元拿下同安区一地块，成交楼面价30097元/平方米，溢价率为141%；万科以总价21.22亿元，楼面价22337元/平方米，溢价率为242%。
值得关注的是，2017年商住用地成交30宗，地块总数出现翻倍。不过，楼面价及溢价率已有所回落，楼面价多降至3万元以下，溢价率多降至100%以下。2017年，万科以总价15.66亿元（楼面价20113元/平方米）拿下同安区某地块，溢价率仅为1%；世茂以17.70亿元（楼面价20091元/平方米）拿下同安区某地块，溢价率仅为0.5%。
到2018年，商住土地溢价率继续回落，楼面价降到“1”万元时代。截止2018年7月，商住用地已成交10宗，再难见超过高溢价率、高楼面价的土地。上半年，保利以29.1亿元拿下海沧马銮湾板块一地块，溢价率为0.34%；金地以23.8亿元拿下海沧马銮湾另一地块，溢价率为0.42%。同时，于7月2日成交的五幅地块，其中四块楼面价低于20000元/平方米。
不仅土地市场出现降温，一些投资客也纷纷撤离。据一位投资客的朋友介绍，2016年，该人士加入了厦门炒房团。这一年，厦门商品住宅销售均价为24348元/平方米，同比上涨19%。当年，厦门房价虽不敌深圳（49709元/平方米），但已排名全国第五，超过南京、苏州、广州等城市。同年，本地购房客群购房面积占比57%，外地购房占比43%。
虽然，该投资客购入多套厦门房子后房价出现增长，而更大的隐患还在于，其资金来源除了银行贷款外，还有高额利息的小额贷。房价上涨带来的房子升值还未到一年，2017年厦门限购限贷政策出台，该位购房者的房子无法按正常手续出手。又因房子的贷款利息和按揭无法按时偿还，其只能降价抛售房子。
事实上，在2017年已有一些投资客撤离。从数据方面来看，2017年，厦门本地购房客群购房面积同比增长17个百分比，为74%，外地购房占比降至26%。
上海易居房地产研究院副院长杨红旭则表示，过去几年厦门房价一直偏强势，房价水平明显背离多项其它指标，存在一定程度泡沫。本次厦门楼市震荡，是多年积累下的“病痛”集中显现。下半年，成交量若不能出现强反弹，房价将出现下跌趋势。
“此阶段在各类调控政策持续执行下，不仅厦门的新房市场出现交易量下滑，上海、苏州、南京的一些郊区刚需盘并不好卖，以上这些区域的房企已经出现一定的销售压力。”张宏伟说。（来源：《财经》杂志） 共2页 上一页 [1] [2] 7月全国调控次数超40次创新高 各地楼市预期持“稳” 香港楼市高烧不退：买家转投入场门槛低的已补价公屋 货币政策松紧适度利好楼市？资金不太可能青睐房地产 40城一手房下半年开局降温 一线楼市成交量筑底 上海楼市整顿来袭 华润中鹰等项目乱象频出屡遭维权 搜索更多: 楼市 |
