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厦门楼市成交量暴跌 保利等房企或陷资金周转困境

  在厦门楼市成交量出现断崖式下跌的同时,多个楼盘也开始了“变相”下调价格。8月12日,《财经》新媒体记者调查了解到,厦门一些楼盘以精装变毛坯、叠墅产品楼层不同以及尾盘清仓等原因,大幅下调了销售价格。其中,融信海上城降价幅度达每平方米万元,而保利叁仟栋·壹海里同样户型区间的叠墅,总价从500万元/套起调整为约460万元/套起,其他楼盘价格也出现不同程度的下跌。数据显示,从去年到今年上半年,新房、二手房交易量同比均出现显著下滑,降幅超四成。

  值得注意的是,在成交量和价格均出现下跌的同时,此前拿地比较激进的房地产公司或陷入资金周转困境。记者梳理发现,2016-2017年,包括保利、禹洲、海投、融侨等房企折合超3万元/平方米楼面价拿下的多个地王地块,目前仍未动工或处于待售阶段,高溢价率地块迟迟未入市或对房企现金流造成重压。截止今年7月,厦门商住土地溢价率已全面回落,甚至不足1%,楼面价多降至2万以下。与此同时,外地客群购房面积占比连降两成,投资客的撤离将对高端楼盘的销售进度产生影响。

  业内人士表示,目前厦门住宅价格出现调整、成交量骤减,实为调控政策影响下部分城市退烧的信号。政策方面监管趋严,房企高溢价率拿地建造的高端项目,难以按计划入市。即使顺利入市,在限购限售等政策的影响下,销售和回款速度放缓,利润被压缩。并且,房企以新贷还旧贷,资金方面压力将更大,或会出现以价换量等现象。

  成交量持续大幅下降 房价难有上涨空间

  近日,《财经》新媒体记者查询发现,目前厦门热销的部分楼盘已下调均价。例如,今年5月,融信海上城均价为35000元/平方米,从6月份开始调整为25000元/平方米,降价幅度达每方米万元。据该楼盘的销售人员介绍,项目已进入尾盘销售阶段,所以降价促销。另外,在售的保利叁仟栋·壹海里,自今年7月,同样户型区间的叠墅产品总价从500万元/套起调整为约460万元/套起,均价从55000元/平方米降至47000元/平方米。同月,三盛国际海岸项目均价从17800元/平方米调整至15000元/平方米。

  对此,以上两项目销售人员均表示,项目并未降价,销售的产品类型不同,价格有所调整。保利项目置业顾问对记者表示,之前该项目所售户型为叠墅的下叠产品,包括地下室和花园,而现在销售的是中上叠产品,所以均价显示上有所不同。同时,三盛国际海岸项目置业顾问表示,之前销售的产品包含精装修,现在则是毛坯房,所以价格有所调整。

  在“变相”调价的同时,厦门楼市成交量也出现了腰斩。据厦门国土资源与房产管理局官方数据显示,从去年到今年上半年,新房、二手房交易量同比均出现显著下滑,去年厦门新建商品住宅成交面积为152.2万平方米,同比降低51%;成交14413套,同比减少46.5%。二手房方面,交易面积为287.5万平方米,同比降低48.6%;成交28060套,同比下降49.1%。

  然而,今年上半年,成交下降趋势仍在延续。1-6月,厦门新建商品住宅成交面积为58.7万平方米,同比下降30%;成交套数为4505套,同比减少41.9%。同时,二手房方面下降更为明显,交易面积为71.3万平方米,同比下降64%;成交套数为6995套,同比减少65%

  中国豪宅研究院院长朱晓红在接受《财经》新媒体记者采访时表示,一个城市房价的整体水平,主要由城市政治经济地位,以及居民的收入水平决定。楼市调控政策会改变供求关系,让需求人为减少。同样,市场也具有调节作用,还原真正的供求关系。在供大于求的市场环境中,房价一定会降下来。

  从库存量来看,公开数据显示,截止今年8月12日,厦门可售新房套数为13650套,不足2017年一年的销售量。不过,现如今,厦门仍执行2017年调整后的楼市限购限售政策。具体内容包括,厦门本市户籍成年单身(含离异)人士限购1套住房;通过赠与方式转让住房后,再次购买住房需满3年;新购住房需取得产权证后满2年方可上市交易。另外,对无法提供购房之日前4年内,在厦门市逐月连续缴纳3年以上个人所得税或社会保险证明的非本市户籍居民家庭,暂停向其销售180平方米及以下商品住房。

  这些至今严格执行的房屋买卖限制条款,一定程度上抑制了疯狂的购买力。厦门外地购房者客群购房面积占比连续两年下降,今年上半年占比再下探:从2017年底的26%降至21%,同比下跌5个百分点,两年半时间共下降超两成。反观本地购房者客群购房面积,占比从74%升至79%。

  在同策研究院总监张宏伟看来,目前房地产市场进入调整期,购房者、投资客不见得会认可现阶段市场价格,或导致交易量以及房价呈现下降的趋势。

  朱晓红认为,目前的情况产生的原因在于,前几年厦门是全国楼市高速发展的热点城市,成交量、价格大幅度上涨之后,出现了市场透支与政策迫降的并发症。从去年开始,厦门住宅市场已渐现颓势,成交面积、成交套数均出现负增长。今年成交量的继续下滑,可以理解为调控政策影响下的部分城市退烧的信号。

  虽然库存较少,但从目前所执行的调控政策来看,厦门的房价或恐难抗住市场需求端客户结构的变化,很难再有上涨空间。张宏伟表示,今年政策监管更为严格,高价地的高端楼盘在政策审批放量上受到影响。对于房企来说,未来将更充满挑战,项目入市的节奏和定价问题,则成为一大考验。

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