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线下店流量红利集中在城市综合体
我于2008年入行，一直干到现在，在资本圈算是老人。
现在互联网流量成本越来越贵，流量场景基本上都被互联网企业垄断，于是我们开始研究线下店。
首先聊的是外卖。我们花了7个月，和262个外卖连锁品牌创始人进行交流，最后得出一个结论：在快餐领域，外卖这个方向基本没戏了。
所有外卖品牌创始人都在说一个问题：外卖红利越来越少，房租贵，人工贵，外卖平台对商家的抽成从2015年的8%涨至如今的25%。
其次是街边店。街边店也面临被淘汰的命运，这在北京特别明显：只要街边店一发生火灾，政策就会变得很紧张，北京60平米以下餐饮连证都办不下来；北京很多物业都属于国企，国企把资产一回收，北京几乎一半的街边店都要关门；而且街边店的运营成本也在急速上涨。
街边店业态有小吃、餐饮、快餐、便利店、药店、眼镜店等模式，但是它的流量很不标准，人们只是路过顺手买点东西，而不是专程来买。
那什么才是标准的流量呢？
线下流量基本上可分为几类：街边店、写字楼店、社区店和旅游景点店。在这些流量里面，街边店越来越贵，写字楼店也就能干一些小餐和便利店等，社区店在二三线城市发展得还可以，但在北上广的社区店现在日子不好过，旅游景点里的店最垃圾，游客们来旅游时顺便买个东西就走了。
还有个流量叫百货和综合体。百货目前流量下降得比较厉害，它一楼基本上都是卖金子的，它们现在最大的问题是无法有效地吸引流量，也不会主动降低姿态来获客。
综合体和百货的最大区别是，综合体属于体验型消费场所，里面有餐饮、超市和服装，普遍体量有五六万平方米以上，北京做得好的综合体都是十几二十多万平方米，单个场子投资数十亿以上。
对于我们来说，投什么样的店与投什么品类都不重要，最重要的是这个场子是有流量且可复制的。我们的逻辑是先选择流量体，再选择流量体里面的东西。
当时我们把所有流量体都摸排了一遍，最后锁定购物中心作为我们的投资重点。现在我们开的店都在购物中心里，一概没有街边店。
连锁消费领域未来十年的流量洼地只有一个——购物中心，没有其他的。
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优质综合体都有共同特征
我现在每隔一个月会在一个城市待两周左右，住在那里，只干一件事， 就是逛遍该城市里所有综合体，从一楼走到五楼，所有品牌都看完。看完之后，我们总结出了新兴综合体的标配。
什么是新兴购物中心体？最好的购物中心都在什么地方？
全在地铁口(一线城市)。
我们现在的店普遍分布在北京、上海、深圳、成都和杭州这五个超一线城市。如果大家经常去购物中心，就会发现一线城市的购物中心都有一些基本特征：
1、地铁口直接修在综合体里面；
2、综合体里面基本上都有一个大超市；
3、地下一层普遍是小吃街；
4、购物中心都是一些大地产商开发，比如西单大悦城属于中粮，长楹天街属于龙湖，万象城是华润的。
在一线城市里，每隔五站地铁，就会有一个十几万平方米的综合体。和街边店相比，这种综合体里面有超过30亿投资、超过400个商家和超过2000个员工在拉流量。
这是什么概念？基本上一个大型综合体往这儿一蹲，方圆五公里寸草不生，只要有一点流量，基本上都被它拉走了。买药、吃饭、教育、聚会，综合体全部都能搞定。
这就是现在综合体的状态，它已经从之前只负责对外租赁商铺的角色转化为一个运营者，运营人员素质很高，数据化能力非常强，考核入驻商铺的标准也特别智能化，一个品牌想进入综合体，无异于一轮融资，商家得拿着PPT面向甲方所有老总做路演，人家觉得你这个牌子不行就不让你进，不是交钱就能进。
购物中心和互联网行业的流量考核是一样的标准。坪效是另一个考核标准。综合体的收费方式是从商家的营业额里抽流水(两者取其高)。
现在一些新的商场在所有入口都安装摄像头，摄像头可以检测到进来的消费者的性别与年龄，他们在每个商家店铺中停留的时间，从而实现对整个商场人群构成的监测，再通过人群构成监测来调节对入驻品牌的取舍。
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