南京的住宅市场上半年表现不尽如人意，不管是销售金额还是成交量都同比下降，那么商业地产呢？根据戴德梁行写字楼部的报告显示，2018年上半年，写字楼成交区域主要集中在雨花台和浦口板块，市场整体供大于求，去化压力有所增加。长租公寓迅猛发展，集中式管理的长租公寓供应量近万套，资产证券化风口已经来临。

　　未来5年南京写字楼供应量预计超400万平方米

　　根据戴德梁行的报告，2018年上半年南京写字楼销售市场回归理性，南京市整体商务格局呈现出由鼓楼、新街口、河西组成的核心区“三足鼎立”的情势。河西逐步成为写字楼业主青睐的区域，空置率同比下跌25%，租金同比增长9%，而鼓楼的写字楼空置率同比上升了15%。

　　截至目前，全市写字楼成交均价为18508元/平方米，相较去年同期上涨7.2%，售价涨幅同比去年略有下降。新街口、鼓楼、河西、江宁开发区四大板块租金平稳，其中江宁受新盘入市拉动，租金同比上升4%。上半年市场整体供大于求，供求比1.85：1，相较去年略有上升，去化压力有所增加。

　　上半年的新增供应集中于1月及4月，主要受绿地之窗、万科九都荟、证大喜马拉雅、明发财富中心、万达茂等热点盘持续入市的拉动作用影响。成交区域主要集中在雨花台和浦口板块，建邺相较去年大幅放缓，金融业、专业服务业公司是南京写字楼的主要客户，成交份额近6成。

　　在土地供应方面，南京上半年商办土地市场较为活跃，出让地块以浦口、玄武为主。未来5年南京写字楼市场总供应量超400万平方米，优质甲级写字楼以租赁为主，河西、鼓楼滨江、城南板块将是未来主要的供应区域。根据历史数据预测，未来5年的优质甲级写字楼租赁市场年均吸纳量约为16万平方米。

　　南京长租公寓品牌已有近20家 或迎来资产证券化风口

　　随着国家租购并举制度的推进，近年来长租公寓无论是在政策层面还是市场层面都受到前所未有的高度关注。而长租公寓的主要租住群体是青年和白领，也是核心消费群体，租赁住房也随之演变成为新兴产业。目前，包括开发商、运营商、经济公司、酒店集团等不同背景的企业都纷纷建立长租公寓品牌。

　　不仅是房地产上下游企业，例如万科、龙湖、旭辉、链家自如；包括酒店集团，例如华住旗下城家；结合资本与互联网的独立公寓品牌，如魔方公寓、YOU+公寓；金融公司如京东、支付宝等都参与到住房租赁平台的建设。

　　根据戴德梁行住宅部的报告显示，目前南京市场有较多长租公寓品牌，以集中式管理为主的公寓品牌就有近20家，总房源量近1万套，在二线城市处于领先水平，户型在20-40平方米为主，整体租金水平在1500-4000元/月。

　　目前南京长租公寓的发展困境在于：盈利成本、市场竞争、政策不明朗和融资成本高。戴德梁行南京及杭州公司总经理汤耀光总结道，政策支持下，长租公寓迎来前所未有的发展机遇，如何降低拿地及运营成本、降低融资成本、精准定位、差异化产品发展，成为长租公寓项目成功的关键。

　　汤耀光同时指出，“长租公寓资产证券化”风口或将来临。“截至2017年第二季度，亚洲共有142只房产证券化产品REITS，总市值达1989亿美元。其中日本、新加坡、香港三地REITS市值合计占比达94.1%。”长租公寓REITS的产品主要面临公寓商品住宅价格高、土地价格高、收益率低等问题。“长租公寓资产证券化的尝试方兴未艾，近期发行的几单产品为这个市场提供了很好的借鉴，相信更多的企业会愿意加入到这个市场中来。”

　　（来源：南京晨报 作者：刘娟）

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