首页 北京 上海 天津 重庆 广州 深圳 南京 杭州 郑州 武汉 太原 西安 沈阳 成都 全国300城市 综合
登陆 | 注册
观点研究频道  您所在的位置:红商网 >> 观点智库 >> 案例研究 >> 正文
从收益法估值的原理和案例看国内商业地产的现状

  2018年的上半年已经过去了,上周四我作为行业专家的代表出席了全联房地产商会商业地产研究会在杭州举办的“全国商业地产半年度形势分析会。

  我从商业地产收益法的基本估值原理从理论深度对目前国内的商业地产情况进行了剖析。我首先从商业地产最基本的定义开始,简单地说所有收租物业都是属于商业地产的范畴,包括购物中心、办公楼、产业园、商铺以及酒店和服务式公寓等。而商业地产的盈利模式就是:

  盈利模式 = 租金收入 + 资产增值

  而估值的收益法公式为:

  估值 = 收益/资本化率

  我特别强调购物中心或者商业地产的估值方法只能是收益法而不能是比较法或者成本法。

  我记得我去年举过例子。我说如果我家里的三房一厅价值500万,那么我的同一小区的同一房型的价格都将在500万左右上下波动。这个就是比较法,大家应该很好理解。而对于一个成熟商圈的一个商场经过3年、5年或更长的时间和所在商圈达到了某种平衡,突然间在这个商场的旁边出现了和这个商场体量相同供给类似的商场(因为根本就没有那么大的差异化的空间),你还能说这个商场和之前那个已经存在的商场估值一样吗?显然是不能的。因为这个新开的商场稀释了供给。所以比较法不适用于商业地产的估值。

  而对于成本法我也例举了像我们分析会之前上午参观考察的杭州来福士广场。杭州来福士广场当初的楼板价为3000年元左右。而目前周边的地块的楼板价已经突破4万多元。你能说在来福士广场旁边未来新建的购物中心的估值是它的楼板价加上它的建安成本吗?显然也是不能的。所以商业地产只能是收益法。收益法估值只关注商业地产的这个盒子可以产生多少租金和可以持续产生租金的能力和潜力。你也可以把这种潜力理解为资产的资本化率。

  正好,上周四我应万商俱乐部的邀请做了一个小规模的资产估值的方法和案例的小型论坛。我通过西田澳大利亚的格兰购物中心的一个非常简单的改造案例解释基本的估值方法和思路。了解:估值=收益/资本化率这个最基本的收益估值法的公式和应用。然后再通过西田米兰达购物中心的改造进一步说明对于一个完整的购物中心的估值问题和应用。

图1 格兰购物中心被木板围起来的挑空改造区域

  见图1:这是西田格兰购物中心,你可以看出就是一个非常简单的两层的购物中心,为了保证很好的通透性,二层屋顶的阳光可以通过较大的挑空(VOIDS)直射到一层。整个商场都很明亮。但是随着时间的进展,商圈的人口和收入都在增加,所以需要增加租赁面积。怎么做呢?大家可以看到这个挑空已经被木板的围挡包围。这是一个通过填回部分调控来增加租赁面积的工程。当然西田都是在晚上进行的。一般都不会影响商场的白天营业的。

图2 完成挑空改造后回填的空间

  这个就是改造完成后西田田增加的面积空间。这是在二楼。填回的楼板直接面对二楼屋顶的天窗。

图3 通过增加挑空一侧的凸出的半圆增加的面积

  类似地,西田还通过这样的方法在挑空的一侧增加租赁空间。这样大家就对格兰购物中心的改造背景清楚了。

图4 改造和估值分析

  见图4:

  第1行:改造后新增的面积可以增加年租金收入5万澳元:

  第2行:这个改造工程需要投入65万澳元;

  第3行:引入一个比较关键的概念——收益(Yield),就是投入产出比,也就是: 5万/65万=7.7%, 即投资回报或者叫ROI,为简单起见,就叫收益。

  第4行:进入一个最关键的概念-购物中心的资本收益率,简称资本化率(Cap),或者租金的资产的转化率。在这个项目中经过数年稳定营运的格兰购物中心的资本化率为6.5%。

  我要给大家解释的是这个资本化率是除法概念。是用购物中心的总的收益除以资本化率得到这个购物中心总的估值。所以说决定一个购物中心估值最关键的就是租金收益(分子),而你的租金收益的稳定性、可持续性和未来的增长潜力等综合要素就决定了你的资本化率的优劣(分母)。

  因为资本化率是放在分母做除法的,所以数值越小越好。资本化率就像做乘法的市盈率一样是计算不出来的,而是由市场的各种综合因素决定的。或者简单地说就是由市场决定的。

  对于格兰购物中心来说,假设这个商场的租金收益为1亿澳元,则这个购物中心的估值就是15.3亿澳元。估值=1亿/6.5%=15.3亿澳元。

  第5行:对于这个改造工程所带来的5万租金收益将给估值带来76.9万的增加值。也就是这个增加的5万元的年收益对应实现了76.9万澳元的价值增值。

  第6行:你用76.9万减去65万的改造投入,格兰购物中心的这个改造工程还实现11.9万澳元的开发利润或者也叫价值提升。

  我和西田的朋友讨论得知改造是西田实现价值提升的最主要的举措,这也是为什么西田要拥有自己的设计和施工团队的一个原因。不然的话如果你仅靠租金积累,西田是无论如何做不到现在这样的资产价值的。这个说起来就更复杂,有兴趣的朋友可以关注我的商业地产课堂系统了解其中的原委。

  关健是这个估值公式:估值=收益/资本化率。而且这是一个分子和分母的联动效应。就是说如果你的租金上不去,你不能忽视的是这时的资本化率作为分母的数据是急剧放大的。分子变小和分母变大的共同作用造成你的资产呈指数级的下降,都不是线性的。就是我们说的2次方、3次方等,所以叫断崖式地下降就很正常了。但是很多开发商的老板不明白这个道理。还是以房地产式的加减法思维而不是以金融属性的除法思维看待商业地产。

  在了解了收益和资本化率,知道了估值等于收益除以资本化率后,事情就简单了。我再给大家看西田米兰达的项目,具体怎么改造我就不展开了,这绝对是一个全球区域型购物中心的改造标杆。而且是西田在成功开发像西田伦敦和西田斯特拉特福城这些世界级的标杆项目后再对本土的大众化的区域型购物中心所做的改造。

2页 [1] [2] 下一页 

朝阳大悦城李瑞:商业地产最该变现的是场景

中商数据周长青出席全国商业地产半年度形势分析会,分享数字化运营趋势

商业地产改造渐入“开花期” 钱怎么投决定结什么“果”

东莞商业地产谋求升级:90后、00后成消费市场主角

从上海南翔印象城MEGA窥探商业地产超进化

搜索更多: 商业地产