CDA，催生大商场的元凶
一些地区商场至今仍保留特色，历久不衰。如葵涌广场的时装、手机配件、小食等小店林立，价格亲民，开业超过20年仍是少女的寻宝之地，其多样性很可能正是因为商场业权分散而得以保持。其他如高登电脑广场、旺角信和中心等，虽然装修十年如一日，“电脑产品控”和沉迷次文化者还是喜欢往那里钻。久而久之形成一种别处找不到的独有文化。
反观今天我们批评的商场，却跟以往大相迳庭。首先它们必然够大，里面主要是熟口熟面（大家熟悉）的连锁店，如圆方、APM、朗豪坊、奥运站、将军澳的Popcorn等。今天的商场走到这地步，元凶是1970年代尾衍生的规划概念“综合发展区”（Comprehensive Development Area, CDA)。
1970年代末，政府针对市区重建和新市镇开发，在原有的土地规划原则上加入CDA概念。CDA和其他地带不同的是，整个区内的地必须一并发展，由拥有足够业权的发展商，向城市规划委员会提交规划申请和总纲发展蓝图。综合发展区内的土地用途多数以住宅、商场、办公室等为主。发展商除了兴建以上的牟利项目外，亦必须预留地方政府、机构和社区设施、运输及公共交通设施及休憩用地等。
CDA的原意是为了整合土地用途，当地皮不是逐块零碎地发展，才能更整全地善用香港珍贵的土地。但CDA却塑造了第三代新市镇和重建区的面貌，造就大商场几乎成为新发展区的既定事实，间接令城市空间窒息。
同型化的巨构商场，掏空街道的生命力
在CDA提倡整合发展的大原则下，每幅出售的地皮愈来愈大，形成“巨构”（megastructures）。例如位于九龙站上盖的圆方商场，当年政府因补贴港铁发展机场快线及东涌线，以优惠价将地皮售予港铁；九龙站和圆方东至柯士甸道，西至佐敦道，两者相距达450米。
当地皮要够大，才能获城市规划委员会批准发展，有能力投资的必然是大地产商。而当地皮大，商场自然大。由大地产商管理的大商场，一般做法是引入知名度高的连锁店舖稳住阵脚，同时，也只有连锁店负担得起大商场的租金和管理费。大商场亦热衷引入一两间主力商店（anchor store）打响名堂。因而，无印良品、H&M等愈开愈多。
巨构商场另一个影响，是掏空街道的生命力。
就以九龙站和圆方范围为例，一般人要横越约需步行6分钟，可是只能取道九龙站上盖豪宅的空中花园，或绕着圆方走一遍。本来行人能自由来去的街道，被管理伏贴的商场通道完全取代。要走行人路吗？也不是完全不可能。圆方向着西九海旁的一段雅翔路，没有街舖也没有活动，在路上只感受到空调系统排出的废气。
这些巨构商场放弃街铺（这违反了一般街铺租金较高的定律），把商店团团围住，令街道变成不便通过的废弃空间（junk space）。同时，巨构大得直接取代街道。CDA令大商场几乎成为必然事实，同时让政府得以免除管理公共空间的责任。大商场就这样慢慢消灭街道，乃至于公共空间。
除了填海得来的新土地，重建的旧区位于寸金尺土的市中心，通常亦属CDA。市区重建其中一个原因，是为了增加市中心黄金地带的发展密度，办法之一正是将本来不能起楼的街道消灭，成为地盘一部分，再计算地积比，令可建楼面面积增加。
湾仔喜帖街（利东街）、旺角朗豪坊等被列入CDA的市区重建项目，最终都“吞掉”部分街道，变成一座座引进大同小异名牌商店的商场。CDA所规定提供的公共设施和公共休憩空间，大多不是成了商场装饰的一部分，便是被“霸占”作展览吸引商场人流。
商场附近未被消灭的街道，亦因租金上扬也逐渐变成名店街，铜锣湾时代广场附近的罗素街，就是显例。正进行中的观塘市中心重建，将裕民坊、辅仁街一带的市集和街区铲平，以九层高的商场和大型酒店取代，下场已是不卜可知。
无疑，香港人对商场总是爱恨交缠。有人恨它消灭街道社区，店子个性不足，却也难以否认它为我们带来不少方便。可是想深一层，商场与街道、社区是否必然对立？一个有独特文化特色、具人情味的社区，能否反过来带动人流，将商场从无限复制、新鲜感欠奉的死胡同拯救出来？
商场的原意本来正是培育社区连结，只要政府与地产商在规划时，摆脱小店街铺公共空间无经济价值，或者与商场你死我亡的想法，打开密封的商场，尝试与社区共生，商场不必然是无情巨兽。在香港这个以大中小商场串连起来的独特城市，如何将商场改造得更可爱，将会是政府、地产商以至市民的一门必修课。
（来源：商业地产与电商 赵云）
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