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在同济大学读完本科四年的李倩，毕业后在浦东一家大型机构当白领，说起五角场的万达，瞬间充满了感情，而对记者“如何看待服饰业态向生活服务业态转移”的问题摇了摇头，“题目太大了，不好回答”，然后问，
你有没听过《我在人民广场吃炸鸡》?
听过，最近很火。
为什么不是《我在万达广场买新衣》?
……这确实是一个问题。
实体零售业运营模式谋变
目前，以实体购物中心作为核心产品之一的商业地产还在爆发式增长。
中国最大商业地产服务机构RET睿意德商业服务部董事陈丽琳介绍，2013年以及未来两年，中国商业地产供应将呈现井喷态势。“在2010年这一轮史上最严厉的住宅市场调控措施出台之后，一些原来单纯从事住宅开发的企业，逐步向商业地产转型，促使商业地产市场一直高温不下。现在，两三年前集中开发的商业体量到了集中放量的时候了。”
陈丽琳指出，即将上市的这些商业项目，都面临着同样的问题。“有一些正在转型的开发商转战商业地产项目的时候，缺乏商业营运经验，一些过去做了不少商业地产项目的开发商，又面临着市场的变化而改变开发营运策略，随着商业市场的成熟化发展，很多传统的消费模式已经无法满足挑剔的高意愿消费群体的诉求。这意味着商业地产转型之路势在必行。”
运营模式之变：从单一到多元化
据记者了解到，目前，为了满足不同客户的购物需求，购物中心的运营项目由传统的百货企业转变成百货、餐饮、娱乐、教育培训、儿童项目、书吧等多元化业态组合模式的全覆盖。而购物中心的运营通常有租赁、联营、自营、扣点等多种模式。
购物中心在建立初期，为吸引租户入驻会采取与商户的多种合作模式，共同培养市场，而成熟期阶段，会进行品牌升级调整，招商策略占据主动，有效提升租金收益。
由于目前中国在建的购物中心规模居全球首位，购物中心之间的竞争也因此变得白热化，一种全新的、为满足消费者诉求的多元化的运营模式也就应运而生。陈丽琳表示，随着消费理念的升级，消费习惯发生变化，购物中心的运营模式也在悄然发生变化。
例如，在同一个购物中心的运作中，开发商通常会采用固定租金或提成租金两者取高的模式来合作。但是一些特殊的业态也会有一些例外的操作。对某些教育品牌通常采用是纯租金的模式;对于快消品牌，因其对商场的面积有要求，入驻条件相对较为苛刻，所以通常采用“扣点”的方式运营，即营业额抽成;而类似儿童零售，一般采用“保底”的模式去做，即当销售额低于该保底额时，商场仍按保底额的一定比例抽取佣金;体验型的品牌或项目一般会采用“保底”或“扣点”两者取其高的模式;对于休闲娱乐项目，一般运用“固定租金”的形式;餐饮则一般采取采用固定租金或提成租金两者取高的模式，好的餐饮的“固定租金”金额会相对较低，品牌方会将个人收益与开发商收益进行捆绑，籍此要求开发商共同成长发展。
事实上，在电商的冲击下，实体零售业的运营模式一直处于较快速的变化之中，包括租金和“扣点”的比例都在不断变化。如过去针对休闲娱乐商户如影院，营业额抽成的比例约12%，现在15%-18%的抽成也常出现。
陈丽琳强调，一二线城市的购物中心已出现了去主力店化的趋势，通过此主力店群的替代来拉动人气，帮助提升租金性收益，也是未来购物中心发展趋势。而在三四线城市，主力店还是有较强的聚客能力和市场影响力。
优质租户“挑食”严重
值得一提的是，由于竞争过于激烈，并非所有的租户都愿意接受业主提出的合作模式。有时为了引进优质租户，购物中心持有者也不得不被“霸王条款”牵着鼻子走。
据CBRE世邦魏理仕中国区零售商代表部门董事Joel Stephen亦向新华网指出，热门租户在上海市中心寻找零售铺面时，首先考虑的将会是开发商的声誉，尤其是这些开发商过往开发运营零售物业经验都将首先被纳入考量;其次才是地段，周围的商业氛围，交通设施，如果有地铁线路是否能直接连通地铁对品牌选址都是很重要的;商业的配套如周边是否有办公楼、住宅等带动人气和消费也在重要考量范围之类;此外有好的餐饮品牌进驻也很重要，包括这些品牌还会考量其他进驻品牌是否匹配自身的品牌定位。 共5页 上一页 [1] [2] [3] [4] [5] 下一页 中国购物中心人气不及会展中心 盈利的不过1/8 深圳下半年购物中心频多 预计商铺租金将下滑 青岛购物中心业态悄然改变 餐饮娱乐成主力 购物中心“重吃不重穿” 服饰业期待“新玩法” 青岛佑兴公司进军安哥拉 2000万美元建家世界购物中心 搜索更多: 购物中心 |
