在业绩说明会上，保利发展表示，2021年公司全年可售的货值是7385亿元，去化率74%。但根据公司公布的签约收入与可售货值相比，实际去化率是72.43%，虽没有显著差异，但公司还是夸大了去化率。
2021年年底，保利发展总货值储备达到了1.69万亿元，广发证券表示2022年公司具备6000亿元的推货能力。只是由于行业整体变冷，保利发展前4个月的销售并不理想，这对于已经积压了超过千亿元待售的保利发展来说不是好消息。2021年年末，保利发展存货中的开发产品首次破千亿元达到1009.46亿元，较2020年年末增长了约50%。签约收入增速创下多年来新低，开发产品增速创下新高，计提的减值只有6.08亿元，尚不如2020年，保利发展是对已经下滑的行业销售反弹充满了信心？
2019年，保利发展的开发产品首次超过500亿元达到528.77亿元，仅3年规模就翻了近一倍，而同期签约收入增长还不到15%。多家房企对积压的存货都纷纷计提减值损失，保利发展开发产品计提不增反降；占比更大的开发成本在规模增长时，减值计提反而减少了近10亿元，保利发展宽松的会计政策并不多见。
2021年以来房企违约不断，凭借着股东背景和较为稳健的风格，央企或者国企鲜有类似事件，但这并不代表其负债端没有压力。作为销售规模第一的央企，保利发展的有息负债也是踩着红线边缘增长。
有息负债增长摸上限
2021年年末，保利发展的融资总额为3381.92亿元，较2020年年末增长了约14%，基本达到了“三道红线”约束的增速上限。
三道红线具体要求是：剔除预收款后的资产负债率不能超过70%、净负债率小于100%、现金短债比要大于1倍。房地产企业被分为“红、橙、黄、绿”四档，分档设定有息负债规模的增速上限：若三道红线全部触及，则房企的有息负债就不能再增加；若触及两条，则有息负债增速不得超过5%；触及一条，增速不得超过10%；一条未中，增速不得超过15%。
从三道红线的要求看，保利发展是“绿档”企业，因此有息负债可以保持15%以内的增长。结果也是如此，2021年年末公司融资余额增速基本达到上限要求。当然疫情和房企债务违约频出后，监管释放新政策，因并购而产生的借款不在其列，保利发展融资余额中是否有因并购而增加的借款、借款规模是多少，外界难以知晓。
但保利发展的有息负债似乎一直踩着红线的边缘。3月初部分房企曾主动披露经营、负债情况，以增强市场信心，保利发展就是其中的一家。根据彼时的公告，截至2021年三季度末，公司有息负债余额3410亿元，较2020年年末增长了14.89%，基本就是15%的增速上限了。
三道红线的设定是为了约束房企盲目加杠杆，保利发展似乎开始主动加杠杆了。在2018年公司期末融资余额大幅增加近30%后，2019年和2020年期末融资余额仅增加了不到3%和10%，远不到“绿档”企业融资增速上限，但2021年增速已经无限接近。
这从保利发展加速拿地或许可以得到佐证。公司上一个拿地高峰是2017年，拿地总成本2765亿元；之后的2018年和2019年公司拓展成本分别为1927亿元和1555亿元，收缩明显；2020-2021年公司新增土地拓展成本为2353亿元和1857亿元，重回积极路线。
虽然三道红线都符合监管的最低要求，但保利发展并不稳固，2020年和2021年年末剔除预收款后的资产负债率为69.87%和69.19%，与70%的最低要求仅有一步之遥，其中是否存在会计手法的刻意为之呢？不得而知。
这也许并非是保利发展楼盘项目有息负债的全部。2021年年末，公司少数股东权益首次过千亿元达到1073.54亿元，增长超过24%，这也是公司2017年和2018年少数股东权益大幅增长以后规模增速最快的一年。2019-2020年年末，保利发展少数股东权益每年增长不过13.78%和17.55%。
现金流量表也反映了这一点。2017年和2018年，保利发展子公司吸收少数股东投资收到的现金分别为108.66亿元和109.59亿元，2019年和2020年下降至86.07亿元和24.67亿元，少数股东投入的资金明显缩水；2021年直线拉升至213.02亿元，创下历史之最。
在新获取的项目中，保利发展并没有大幅降低权益比重。2019年，公司新增土地成本权益比例提升至71%，2021年公司新增土地储备的权益比为72%。在权益比重没有明显下降之下，保利发展少数股东权益大涨隐藏着什么秘密呢？
期末的融资余额可以通过种种手法以适应监管的要求，支付的利息或许可以看出负债增长的另一方面。现金流量表显示，2018-2021年，保利发展分配股利、利润或偿付利息支付的现金分别为214.01亿元、233.29亿元、290.35亿元和361.84亿元。由于上一年现金分红是在下一年执行，保利发展2017-2020年现金分红47.43亿元、59.48亿元、97.85亿元和87.38亿元。
由于子公司还向少数股东支付股利、利润，将这笔支出和在现金分红扣除后，2018-2021年，保利发展利息相关支出为139.91亿元、151.94亿元、167.98亿元和193.69亿元，同比分别增长了9.12%、10.56%和15.31%。在借款成本不断下降的局面下，利息支出增长在加速，借款的增幅可以想见。
期末有息负债和少数股东权益都属于保利发展年报合并范围内，以联营合营企业为主的长期股权投资的负债并不在此列。2021年年末，保利发展长期股权投资为950.89亿元，同比增长了31.07%，是2018年后涨幅最高的一年。2019年和2020年，保利发展长期股权投资增速略超20%，即2021年增速快了约10个百分点。
联营合营企业并不属于合并范围，因此其权益或者负债无法在上市公司并表的年报中得以体现。保利发展的长期股权投资已经接近千亿元，规模显然不低，但对于这笔投资外界不知道其负债如何，也不知道保利发展对其债务负担是多少。
不仅如此，不少联营合营企业如同“幽灵”般存在，这主要是因为几家企业合资成立公司后，各方都以无法对该公司形成控制等为理由从而将其纳入联营合营企业名单中。市场都知晓这些公司的存在，但对于这些公司的负债和盈利情况，各方都讳莫如深，鲜有详细介绍。
保利发展的长期股权投资规模在房企中显著位居前列，公司年报中披露了合并范围内的借款余额，这些表外的有息负债又有多少呢？
截至发稿，保利发展没有回复《证券市场周刊》的采访。
来源：证券市场周刊 记者 杨现华/文
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