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“一方面，方直集团作为一家中小规模的房企，抵御行业风险的能力相对偏弱；另一方面，行业整体遇冷，交易所对企业上市的财务要求有所提高。”诸葛找房数据研究中心分析师梁楠向《证券日报》记者表示，近两年成功上市的房企屈指可数，且多为多次递表申请才实现上市。方直集团的财务状况欠佳，销售表现也不亮眼，赴港上市的难度相对较大。
负债过高
信托融资占比近半
招股书披露的信息显示，方直集团的经营优势在于以多元业务模式发展，但也存在信托债规模占比高、融资成本高、负债率过高等方面的短板。2018年、2019年、2020年，方直集团的资本负债比率（按借款净额除以权益总额计算）分别为668.3%、738.6%、231.4%。
对此，方直集团表示，由于物业开发项目的融资需求增加以支持业务增长，导致银行及其他借款增加。同时，公司经营活动所得现金净额也在下滑，由2018年的1.2亿元降至2021年5月底的-9.9亿元。
在肖云祥看来，在当前市况下，投资者衡量房企估值的重要考量核心是实际负债情况和现金流情况。由于近期暴雷的房企大多具有高杠杆、低流动性的特征，因此，负债水平较高且现金流不充盈的公司，其估值会受到较大的负面影响。
此外，方直集团在兑付能力上也存在较大压力。招股书显示，方直集团未偿还银行及其他借款总额已由2018年的62.53亿元升至2021年5月底的128.37亿元，原因是“业务扩张，加强了土地收购力度”。其中，一年内或按要求到期的借款已由2018年的13.8亿元升至2021年5月底的50.7亿元。虽然公司的现金及现金等价物从2018年的6.9亿元增至2021年9月30日的19.7亿元，但与一年内到期的债务额相比，仍存在较大的资金缺口，短期偿债压力较大。
“企业是否稳健运营，长短债结构是重要衡量指标之一。短债占比过高，短期偿债压力就大。”肖云祥称，此外，公司的加权融资成本在业内也是较高的，会压缩利润空间。
截至2021年9月30日，方直集团未偿还信托融资及其他融资安排占同日借款总额（包括銀行及其他借款）的46.8%。2018年、2019年、2020年，方直集团借款总额的加权平均实际利率分别为11.2%、11.5%、11.1%，同期实现的利润分别为0.29亿元、2.39亿元、2.88亿元。
“方直集团对信托融资的依赖性较高，导致融资成本处于高位。”梁楠认为，公司当前负债规模较高、业绩增长不及预期，通过上市筹资，可缓解当前高债务、高融资成本造成的经营困局，品牌影响力等方面也会有所提升。但目前房地产行业分化明显，中小房企在规模上不占优势，即便成功上市后，在盈利和规模等方面的提升上也将面临一定挑战。
来源：证券日报 记者 王丽新 共2页 上一页 [1] [2] 搜索更多: 方直集团 |
