新鸿基便在近期年报中对该国金中心项目表示了赞赏。针对项目零售部分，新鸿基称“对喜爱高端货品和精致美食的市民和旅客而言，上海国金中心商场是不二之选”。
有第三方数据也表明，业内预计2020年上海国金中心商场销售业绩达到了100亿左右，远超成都远洋太古里等。
回到写字楼项目上，新鸿基在年报中同样表示，集团在上海有众多发展项目，其中上海国金中心继续是知名企业的理想选址，出租率高。
虽无直接关于国金写字楼二期的出租率数据，但综合若干信息显示，该项目至少保持在90%以上的出租率。
仲量联行一组数据便显示，目前国金写字楼二期仅剩三套可租单元，整体可出售面积不超过1000平方米。
而从租金水平看，陆家嘴无疑是上海六大商务区中租金水平的“天花板”。
Office Go统计指出，陆家嘴写字楼平均租金约为9.86元/平方米/天，高端写字楼租金高达十三四每天每平米。然而，国金中心写字楼的整体出租水平则高达20元/平方米/每天。
此外，去年6月陆家嘴管理局曾发布《陆家嘴楼宇经济倍增发展行动计划》中提出，陆家嘴285幢商办楼宇中，102栋商务楼税收超亿元。其中，50亿元以上税收楼宇4幢，分别是上海环球金融中心、交银金融大厦、国金中心、上海银行大厦。
综合各类信息看，似乎就不难理解新鸿基这笔上百亿的融资大单了。
一分析师对观点地产新媒体表示，以底层资产层面看，国金写字楼在出租等情况方面非常优秀，属于陆家嘴顶级的商业项目，租金回报和租金成长本身没问题。
值得一提的是，由于港资低杠杆的特点，且过往新鸿基更多在香港及境外进行一些银团融资，此次在内地发行ABS的融资行为显得有些稀奇。
其中或许是由于对资产盘活的考虑。
最新披露的年报数据显示，新鸿基在内地的土地储备合共7530万平方呎，其中约5900万平方呎是发展中物业，当中约47%将兴建为可供出售的优质住宅；剩余1630万平方呎是已落成物业，绝大部分用作出租及长线投资，大部分是位处主要城市核心地段的大型综合项目。
将这些优质项目通过CMBS、ABS等类REITs手段进行资产证券化，能够达到加强企业的现金流管控以及提升企业资金使用效率等成效。
不过，这或许也令人猜测——是否新鸿基也面临一些资金压力。
如在今年4月份，新鸿基便于同天高调在香港、广州两地大手笔拿地，分别摘下古洞发展区住宅地及番禺区TOD地块，仅支出地价款就已达到约143亿元人民币。
从财报看，2020年财年新鸿基的银行存款及现金确实有所下降，从去年6月30日的317.1亿港元降至今年6月30日的217.8亿港元。
同时，其借贷总额于期末为1168.23亿港元，扣除银行存款及现金港元的净借贷为950.4亿港元，均比去年有所提升。
其中除了一些明确发行的债券，也可窥见新鸿基正在筹划更多的融资：如在2021年3月，新鸿基筹组一项港168亿港元的五年期银团贷款，以延长债务年期。
财务上的变化除了有一些业务扩张的因素外，疫情对于业务的影响或也是新鸿基的无奈之处。
据悉，新鸿基年内的总租金收入按年仅上升2%至247.91亿港元，且主要是内地租金收入增加抵销来自香港出租物业组合的影响。
但整体来说，新鸿基还是保持着港资企业对于杠杆的谨慎，截至2021年6月30日新鸿基的净债项与股东权益比率继续处于16%的低水平，利息覆盖率为13.8倍。
对于内地相关融资政策，新鸿基则认为无可避免地导致房地产行业整体资金收紧。
但尽管如此，新鸿基认为其仍继续获得各主要银行大力支持，为其内地项目的建筑工程及营运提供人民币融资。
同时，其表示公司还有银行保证提供大量未动用的信贷额，大部分以中长期为主，有助减低集团于债项再融资时的风险及增强集团的融资需求弹性。
来源：观点地产网 林心林
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