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潘石屹夫妇资产腾挪悄然出海 SOHO中国出售后盈利下滑难题何解?

  时隔一年,潘石屹终于卖掉了SOHO中国有限公司(以下简称“SOHO中国”;0410.HK)的控制权。

  6月16日晚间,SOHO中国发布公告称,高盛代表黑石集团发出全面收购要约,将从控股股东手中以5港元每股的价格要约收购28.56亿股股份,占发行股本约54.93%。每股收购的价格较最后交易日的收盘价3.8港元/股溢价约31.6%。

  要约完成后,SOHO中国继续在香港证券交易所上市,黑石集团将成为SOHO中国的控股股东和最大股东,现有控股股东潘石屹和张欣夫妇将保留9%的股权,并且会在收购要约完成后退出董事会,由黑石集团向董事会提名新的执行董事。

  被指折价出售

  根据SOHO中国公告,高盛代表黑石集团发出全面收购要约,将以现金交易的方式收购SOHO中国54.93%股权,交易最高现金代价为236.58亿港元(约合30.48亿美元、约合197.06亿元人民币)。

  受收购要约事件影响,自SOHO中国6月15日停牌至6月17日复牌,SOHO中国的股价涨幅约21.05%。若再拉长时间线,今年以来股价一直在2港元左右徘徊的SOHO中国,自6月1日以来股价一路走高,截至6月17日,股价一月以来涨幅高达91.67%,市值几乎翻了一倍,达239亿元。

(图片来源:Wind截图)

(图片来源:Wind截图)

  事实上,SOHO中国股权遭遇出售一事早有先兆。早在2020年,关于SOHO中国控股股东潘石屹夫妇出售SOHO中国的消息便已持续传出。根据2020年3月SOHO中国发布的公告,公司正在与海外金融投资者洽谈进行战略合作事宜,可能导致公司全部已发行股份作出全面要约。

  当时,有媒体报道称,黑石集团正在与SOHO中国进行私有化谈判,价格为6港元/股,交易额共计约40亿美元。黑石集团还将接管SOHO中国的债务。然而同年8月13日,SOHO中国发布公告称,因未达成共识,终止早前要约私有化事项。

  不过值得注意的是,相较于去年传言6港元/股的收购价格,此次黑石集团以5港元每股的要约收购价格收购SOHO中国,交易价格为30.48亿美元,较2020年少了10亿美元,约合人民币65亿元。这也意味着,相较2020年的传闻,SOHO中国被折价出售。

  对于此次黑石收购SOHO中国的交易,海通证券在研报中分析认为:“此次收购不仅是投资者退出的好机会,亦是要约人折价收购SOHO中国优质资产的好机会,可以说是双赢,相信大部分公众股东应该会接受现金收购要约(每股5.00港元),原因是要约价(5.00港元)比最后收盘价(3.80港元)高出近32%。”

  与此同时,海通证券还认为:“估算SOHO中国目前的企业价值约为385亿港元,现金要约的价值仅为237亿港元,与SOHO中国的企业价值相比有较大折扣。此外,截至2020年底,SOHO中国投资性物业的价值甚至高达630亿元人民币。现金要约的价值(237亿港元)对要约人来说并不算高。”

  净利润三年连降

  公开资料显示,SOHO中国成立于1995年,由SOHO中国董事长潘石屹与其妻张欣(首席执行官)联手创建,2007年10月8日在香港联交所上市。目前,SOHO中国已成为北京、上海最大的办公楼开发商,开发总量达500万平方米。

  业绩表现方面,2012年SOHO中国达到业绩顶峰,实现营业收入155.44亿元,净利润105.85亿元。之后,由于销售物业减少,SOHO中国业绩也迈向下坡路。公开数据显示,2013年至2020年,SOHO中国的营业收入分别为142.24亿元、63.60亿元、14.04亿元、19.62亿元和22.82亿元、20.82亿元、22.44亿元、25.16亿元,营业收入由百亿下降至20亿元左右。

  而净利润方面,近三年SOHO中国净利润连续下降。数据显示,2018年至2020年,SOHO中国的净利润分别为19.25亿元、13.31亿元、5.36亿元,同比下降59.33%、30.85%、59.77%。

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