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踩中一道红线
对于中梁控股而言，项目质量问题频现或许正是其高周转模式下快速扩张的后遗症。中梁控股在年报中坦言，“本集团采用高周转的开发模式，以标准化的流程于二、三、四线城市开发房地产项目。”中梁控股的高周转主要体现在其内部提出的“456”模式，即4个月开盘、5个月现金流回正、6个月资金进行第二次投入。
凭借着如此高速周转模式，中梁控股的规模扩张迅速，素有“地产黑马”之称。数据显示，2013年，中梁控股合约销售额才突破百亿，2015年销售额168亿元，2016年销售额也只有190亿元，但随后其业绩突飞猛进，在2017年猛增到649亿元，并于2018年跨过千亿门槛，实现销售额1015亿元，同比增长56%。
但是如今这匹黑马已开始降速。公开数据显示，2019年、2020年，中梁控股的合约销售额分别为1525亿元、1688亿元，增速分别为50.2%、10.7%，冲刺规模的速度明显放缓。
而在业绩方面，Wind数据显示，2018年至2020年，中梁控股的营业收入分别为302.23亿元、566.55亿元、659.74亿元，增速分别为115.46%、87.46%、16.45%；扣非净利润分别为20.86亿元、37.80亿元、34.7亿元，增速分别为312.13%、103.37%、-8.2%，营收及扣非净利润增速均出现下降。此外，中梁控股2020年毛利率也较2019年下降2.3个百分点至21%。
中梁控股的盈利能力出现下降，其债务却持续增长。Wind数据显示，2018年至2020年，中梁控股的总债务分别为1613.20亿元、2036.48亿元、2406.51亿元，呈现持续增长态势，资产负债率超过88%。
根据年报数据，截至2020年末，中梁控股541亿有息债务中短期债务占比达44%，包括银行及其他借款164.78亿，优先票据73.06亿。
负债居高的中梁控股还触及红线。对应“三道红线”指标数据，截至2020年末，中梁控股净负债率降至65.8%，现金短债比提升至1.4，均达标；但剔除预收款项后的资产负债率为79.9%，未达监管要求。
与此同时，中梁控股也面临着流动性压力。从经营活动造血能力来看，中梁控股经营活动现金流量净额常年为负。2015年至2020年6年间，只有2018年和2020年经营活动现金流量净额为净流入，其余均为净流出。虽然中梁控股2020年经营活动现金流量净额为净流入，但也仅有4.4亿。
千亿债务压顶、脚踩一道红线，中梁控股需要通过加快销售回款、加大融资力度等方式来缓解债务压力。2021年2月，中梁控股发行了2.5亿美元于2022年到期的7.5%优先票据；5月20日，中梁控股又再次发行了3亿美元于2022年到期的8.5%优先票据。
作为曾经的地产黑马，重重挑战之下，中梁控股如何保持高质量发展？《投资者网》将持续关注。（思维财经出品）
来源：投资者网 葛凡梅 共2页 上一页 [1] [2] 搜索更多: |
