盛传数月之后，方直发展集团赴港上市的靴子终于落地了。
近日，方直发展集团有限公司（以下简称“方直发展”）向港交所递交招股说明书，募资用途包括三个方面：为近期收购的三副地块提供资金、偿还部分现有银行及信托融资贷款、补充业务运营资金。
其实，方直发展IPO早在其计划中。公开报道称，从2019年的IPO相关职位招聘到2020年以来的积极拿地拓展规模，都在为IPO铺路。
不过，方直发展的快速扩张直接考验着其现金流。2018年末至2020年末，方直集团的现金及现金等价物分别为7.03亿元、3.58亿元、9.19亿元。其中，2020年方直发展公司经营活动现金流净额为负24.51亿元，2019年同期则为4亿元。
截至2020年末，方直发展流动负债总额高达135.49亿元，去年同期为85.44亿元；公司资产净值为29.35亿元，其中非控股权益为21.81亿元，占比高达74.30%。
数据显示，在方直发展的外部融资中，银行贷款是主要来源，其次是信托融资。截至2021年2月28日，方直集团未偿还的信托融资及其他融资安排总额约为43.65亿元，占借款总额的（包括银行及其他借款）约39%。此外，在信托融资中，2022年之前到期的部分占比超过一半。
另外值得注意的是，去年底，方直发展向金融机构申请了四笔第三类信托融资，其年利率最高达17%并带有“苛刻”的附加条件。
那么，如果上市未成功，方直发展将如何缓解“资金之困”呢？就相关问题，时间财经多次联系方直发展方面，截至发稿，未获答复。
坚持深耕大湾区
方直发展成立于2004年，集团的三大主营业务为房地产开发、园林设计与施工、装饰设计与施工。
其中，房地产开发与销售的比重占绝对主导地位。据招股书，2018年、2019年与2020年，方直发展的收入分别为30.44亿元、33.59亿元和31.51亿元。其中，物业开发与销售业务收入分别为30.14亿元、33.24亿元和31.17亿元，占公司总收入的99%、99%和98.9%。
招股书还显示，2018年、2019年与2020年，方直发展公司的毛利分别为8.248亿元、14.089亿元和11.973亿元，毛利率分别为27.1%、41.9%和38%；同期归属股东的净利润分别为2863万元、2.43亿元和2.89亿元。
招股书表示，毛利率于往绩记录期间普遍上升，“主要由于交付若干因我们的已竣工物业开发项目所处位置而具有较高已确认每平方米平均售价的物业；及我们项目开发项目实施标准化运营程序及我们对市场趋势敏锐的洞察，令我们能以合理的成本获得土地及控制开发及建设成本。”
未来，方直发展将专注于大湾区的发展机遇，“通过多种方式获取优质具有成本竞争力、区位优势较强的优质土地。我们坚持深耕大湾区的发展战略，以一线城市广州和深圳为两大核心，积极拓展区域内其他具发展潜力的二、三线城市，目前已经基本全面布局中国大湾区的内地城市。”招股书表示。
考验现金流
为实现业务扩张，方直发展加强土地收购力度，其土储规模从2018年的38.7万平方米增长到2019年、2020年的107.1万平方米、152.47万平方米；土地成本支出分别为4.13亿元、3.56亿元、8.45亿元，占物业开发及销售成本的比例分别为18.6%、18.3%和43.3%。
快速扩张直接考验方直发展的现金流。财报显示，2020年，公司经营活动现金流净额为负24.51亿元，2019年同期则为4亿元。2020年投资活动现金净额为6.86亿元，2018年、2019年同期为负36.97亿元、负17.13亿元。
公司表示，“我们录得经营活动经营现金流出，主要是由于我们持续增加物业开发活动并加强土地收购工作。”
而方直发展2020年投资活动现金净额能够由负转正，除了大幅减少“对潜在收购附属公司的按金付款”，还有一个重要原因就是“收到控股股东的还款”。招股书显示，2020年，方直发展收取控股股东还款16.22亿元。而在2018年和2019年，方直发展则分别向控股股东垫款4.85亿元和9.02亿元。
负债方面，截至2018年、2019年及2020年末，方直发展的借款总额（包括银行贷款及其他借款）分别为62.52亿元、78.78亿元及95.71亿元，银行贷款及其他借款利息分别为5.13亿元、6.2亿元及8.87亿元，呈逐年攀高趋势。资本负债比率则呈现快速上升后又略有下降的趋势，分别为668.3%、738.6%及231.4%。
截至2021年2月28日，方直发展可用银行授信额度仅剩12.65亿元。
为取得充足的营运资金，方直发展表示，“我们将继续加大营销并进一步加强向客户收取有关物业销售及预售款项的力度，从而改善我们有关物业销售及预售的现金流入情况。我们亦计划通过协商及建立战略关系，更好地利用我们总承包商施工协议项下的付款条款，从而优化建设费用的付款时间表，以贴合我们的收取所得款项及物业销售计划。此外，于总部层面，各个部门将相互协调，根据与现有及计划外部融资机会相关的现金流入制定我们的开发及建设时间表、物业销售及土地收购计划，以规划及监察我们的现金流出。”
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