坚持“长跑”的合景泰富，自2017年开始有意加快发展节奏。
项目结转销售在近两年集中爆发，使得销售增长有所提速，同时投资性物业进入收成期，为利润增长作出主要贡献。
销售增长和盈利水平较为乐观情况下，合景泰富显现出加速规模扩张的欲望，导致资金面长期承压，降杠杆计划也有所受制。
遇上行业下行压力和监管新规、不可抗力因素等，使得合景泰富在2020年进行战略调整——放缓扩张步伐的同时，加速现金回流，并将工作重心放在降负债上。
销售端，合景泰富维持千亿目标，促回款补充现金流；投资端则放缓拿地；此外常为外界所诟病的存货周转率低下问题，也采取了相应措施。
这一年合景泰富管理层强调的“更重要的任务”亦加快落地，分拆旗下物业平台，6月底递表，10月初通过聆讯，10月底成功登陆港交所。
加快发展速度的同时，需要掌握好现金流防线和平衡财务杠杆，合景泰富在2020年有了许多的转变。
存货、周转与去化
2007年上市后，合景泰富进入多元化布局和全国扩张阶段，在一段时间内销售增长较慢。
2017年实现预售额380亿元，同比增长33.19%，增速有所提升；2018年初提出新规划称“未来三年会是爆发期”后，项目结转在该年集中体现，实现72.37%的销售增速，达到历史峰值。
不过在行业普遍艰难的2019年，合景增速回调至31.47%，实现861亿预售规模；2020年受制于疫情和融资新规，仅设定20%销售增速，目标是完成千亿销售。
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同样表现较大波动性的是营收增幅：2019年合景泰富实现营收249.56亿元，同比增长233.8%；2020年上半年营收134.83亿元，同比增长26.6%。
时间往前至2010年，合景泰富的营收一直徘徊在百亿上下，增长态势忽高忽低，其中在2011-2012、2015、2018年四个年头出现负增长，分别为-4.35%、-2.17%、-20.34%和-35.18%。
总体而言，2010-2019十年间合景泰富营收复合增长率达到32.92%，而前九年的复合增长率只有10.6%。
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过往业绩增长较慢且波动性大，表现在盈利逻辑上存在较大不确定性，这与合景泰富在主业物业开发的发展模式有较大关系。
产品结构上，合景泰富以中高端住宅、城市更新业务和投资性房地产业务为主，多为“低周转+高资金沉淀”产品，单价高且回款周期长；业务布局则以一二线城市核心位置的利润型项目为主。
观察整体拿地逻辑，合景泰富更强调地块质素和市场机会，坚持“没有盈利的项目坚决不做”。不管是在2003-2004年的发展前期，还是在加速扩张的2016-2018年，合景泰富都在一手市场拿地坚决，不吝于高溢价拿地。
要实现可观的销售回报，意味着需专注高质素的物业开发。而近年来新增项目规模过大和施工节奏较慢，导致大量存货沉淀于预售期之前；此外，储备项目中非住宅业态和综合业态的项目占比过大，使得剩余货值存在过多难以去化的商业配建（底商）和类住宅（公寓），亦是合景泰富整体存货周转过慢的原因。
存货上看，近5年来合景泰富存货规模整体呈现上升趋势，继2018年突破550亿后，2019年继续突破600亿元。
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相应存货周转效率方面，2016-2019年该数据分别为0.16次、0.18次、0.11次和0.29次，总资产周转率则分别为0.09，0.09，0.05和0.13，该两项数据在2017-2018年均低于行业均值，2019年则有明显提升。
存货周转问题在近两年受到合景泰富管理层重视，2020年6月股东会后，孔健岷曾回应投资者称，存货周转方面，近两年不管是华东区域还是珠三角，公司都在不断提高周转速度。而2020年因为疫情，周转速度更是要求比以往加快。
反映到施工节奏方面，管理层对标准工期进行了重新制定和压缩。具体到数据量化，2020年首开工期平均到了7个月，项目实际工期同比去年优化15%；此外据介绍，在向经营和成本要利润的过程中，通过拉通设计/成本/招采/工程，在保障效率和质量的情况下，全面优化成本2%。
体现在2020年上半年的交付进度上，物业开发已交付总建面由2019年上半年的64.69万平方米增加至100.17万平方米。
经过努力，截至2020年6月30日存货规模小幅下降6.26亿元至620.63亿元；存货构成看，持作销售用途的竣工物业占存货的比重为16.75%，占比偏高；竣工物业主要位于北京、广州、苏州、上海、成都等城市。存货周转率则为0.15，处于营收TOP50房企0.12的平均数值之上。
去化层面，合景泰富设定千亿销售目标。整体销售进度和货量铺排上，年初疫情爆发期间管理层即对外称，全年可售货值1700亿元，上半年占比约35%-40%，下半年占比约60%-65%，其中42%布局粤港澳大湾区核心城市，28%布局长三角，一二线城市占比88%，住宅和商办比例则维持9：1。
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前9个月，合景泰富录得合同销售660亿元，完成全年目标1030亿元的64%，完成比率低于行业平均的71%；主要销售压力堆积在了第四季度，当季销售按年增长达35%，前三季则是13%，全年销售去化率为60.94%。
值得注意的是，2018年-2020年，合景泰富销售权益比分别为64.9%、64.2%和62.39%，相比2017年的75.40%明显下降，反映合作开发的规模扩大，销售区域不断分散及均衡化。
现金流防线
促销售、抓回款，并放缓拿地，使得合景泰富经营活动净现金流实现回正，于2020年上半年录得1.43亿元。
在这之前，经营性现金流已连续四年为负，这也与规模扩张土地购置有关。2019年该数据为-42.76亿元，较2018年末的-22.72亿元仍有大幅下降。
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2016年以来，合景泰富在土储上加大全国化战略布局力度，直至2019年上半年，进入城市数量由2016年末的12个扩大至38个，项目数量亦由2016年末的67个增加至153个。
整体拿地强度则在2018年采取区域深耕策略后开始下降，2020年上半年集中工作重心去杠杆，拿地再明显减缓，拿地销售比从2017年的69.9%降至期末的22.74%。
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