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权益销售之困
虽然与平安的定增交易告吹，但是招商蛇口对南油集团仍志在必得，只是调整了交易方案。
最新的交易方案显示，招商蛇口以发行股份、可转换公司债方式向深投控购买南油集团24%股权，其中定向发行股份、可转债的对价分别为36.9亿和33.4亿，分别占本次交易对价的52.5%和47.5%。
交易完成后，深投控将不再持有南油集团股份，招商蛇口则实现对南油集团全资控股。南油集团将成为上市公司的全资子公司。
在新交易方案中，招商蛇口仍是“不出钱”，但却付出了更大的股权代价。本次交易前，招商蛇口由招商局集团、国新投资、中国人寿、中国诚通分别持股63.99%、4.83%、4.27和2.98%；交易完成后，四者的持股比例被稀释至62.15%、4.69%、4.14%和2.9%，而投控将持有招商蛇口2.87%股份，成为第五大股东。
值得一提的是，招商蛇口还向深投控发行了33.4亿规模的可转债，期限三年。也就是说，三年后深投控持有的可转债按16.6元的初始转股价格全部转股，其持有的招商蛇口股份将达到5.28%，是除招商局集团外最大的股东。
为何招商蛇口执意要将南油集团全部纳入囊中呢？
南油集团是深圳老牌开发商，从事园区开发、物流仓储等业务，主要资产是是深圳前海妈湾片区80.62万平方米土地的使用权。该片区处于深圳的核心位置，是深圳房价最贵的区域，也是近年房企争夺激战地。
在房地产资金压力增大的背景下，近年来房企合作开发增多，在销售规模上往往以全口径销售来体现规模增长。
招商蛇口也是如此，虽然整体销售规模增长，但权益销售增速已经明显放缓。2019年，招商蛇口全口径签约销售金额为2205亿，同比增29.25%，但观点数据显示，同期招商蛇口的权益销售1583亿，不升反降，同比降低6.2%。而且，2019年招商蛇口新增权益土储货值仅有523亿，占总新增土储货值的53.6%。
房企营收、净利表现往往是前一两年规模扩张的体现，招商蛇口的权益销售出现负增长，也给其盈利能力蒙上阴影。
最直观的体现是，招商蛇口今年上半年净利润率出现断崖式下滑。数据显示，今年上半年招商蛇口的净利润下滑超过八成，同期净利率仅有3.76%，相比上年末的16.4%相比下降了12.64个百分点。房企9.7%的净利率中位线，招商蛇口连一半都没有达到。
随着近年来房企融资整体收紧，银行及金融机构对于房企的发展“硬实力”要求更高。权益销售占比高的房企，往往具备销售回款率高、锁定利润更强的优势，在行业中也具有更强的稳定力，更容易获得银行及金融机构支持。
也就是说，招商蛇口要想获得更多的融资支持，急需提高自己的权益销售规模。
截至今年上半年，招商蛇口的388个项目中，由其全资持有的仅有85个，占比在两成左右。其中，占比最高的区域就是招商蛇口优势的深圳区域，47个项目中有14个项目由其全资持有。但在深圳前海片区，招商蛇口持有项目的权益比例仅有36.17%。如果能将南油集团全部收入囊中，在深圳核心地域的权益土储面积无疑将大大加大。
事实上，招商蛇口今年已经加大了权益拿地力度，上半年年新增的635亿货值土地中，权益土地货值405.6亿，占比达到63.9%。
房地产作为资金密集型行业，融资能力始终是其核心竞争力之一。招商蛇口意图加大权益销售能力自然无可厚非，但值得注意的是，截至上半年，招商蛇口的现金短债比仅有0.97，处于监管红线之内，如果其短期内无法改善负债，对其融资能力仍会有所影响。
来源：大摩地产 舒克 共2页 上一页 [1] [2] 搜索更多: 招商蛇口 |
