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商业运营服务后发，扭转低毛利率刻板印象
物管公司毛利率偏低是物业行业心照不宣的共识，这一点华润万象生活似乎也不能避免。
据招股书显示，2017年至2019年，华润万象生活毛利率分别为13%、15%、16.1%，虽然处于逐年增长的状态，但过去三年的毛利率均低于同期港股上市物管行业平均毛利率。
不过，令人惊喜的是，该公司在2020年上半年毛利率却录得大幅增长为24.1%，扭转了毛利率偏低的“刻板印象”。同时，华润万象生活毛利也是大幅增加的。2017年至2019年，毛利分别为4.07亿元、6.65亿元和9.42亿元。而2020年上半年，毛利更是提升至7.55亿元。
对于毛利和毛利率大幅提升，华润万象生活在招股书中指出，毛利的增长主要是由于业务规模扩大及成本控制能力的提升，而毛利率上升主要是由于商业运营及物业管理服务分部贡献的收入增加。
从具体业务来看，华润万象生活的两种物业形态的收入目前呈逐步靠近的态势。2017年至2019年，住宅物业管理服务的收入分别为21.01亿元、27.63亿元、34.72亿元，在总收入中占比分别67.1%、62.4%、59.2%；商业运营及物业管理服务的收入分别为10.29亿元、16.68亿元、23.97亿元，占比从32.9%上升至40.8%。
而随着今年1月份正式把“商业运营服务”纳入到商业运营及物业管理服务这一业务板块上，两者之间的收入差距就更小了。
今年上半年，其住宅物业管理服务实现收入16.80亿元，占收入比降至53.6%，而商业运营及物业管理服务实现收入为14.53亿元，占总收入比增至46.4%，其中商业运营服务就贡献了近3亿元的收入。
（数据来源：华润万象生活招股书）
据智通财经了解，“商业运营服务”主要指包括购物中心开业前管理及运营管理服务，这一项服务的加入，也意味着华润万象基于对自身的认识正逐渐从多方面提升自己的盈利能力。
此外，值得一提的是，为了继续提升毛利率水平，华润万象生活还大刀阔斧变革——部分物业服务由包干制转向酬金制。
据华润万象生活方面表示，在管理住宅及其他物业以及写字楼方面其将继续采用包干制，购物中心物业管理服务的收入模式将从2020年下半年开始改为酬金制。要知道，包干制一直是拖累该公司毛利率偏低的因素之一，此次转变对于该公司来说，可谓又寻找到了一条提升毛利率水平的路径。
而基于毛利率大幅提升以及市场空间，目前行业大部分投资者均对华润万象生活未来发展保持乐观的态度。
智通财经观察，近年来物管行业政策逐步由规范型向鼓励型转变，发展迅猛：截至2018年底，全国物管面积达211亿平米。短期看，随着上游地产竣工拐点性回升，过去两年积累的待竣工面积有望释放，未来1-2年将进入规模爆发期。从长期来看，受益于城镇化率、人口增长、人均居住面积等因素的驱动，行业有望进入黄金时代，管理面积将达到326亿平，收入规模超2万亿。
整体而言，除了过度依赖母公司“输血”令外界担忧之外，华润万象生活的市场规模、以及毛利率逐步提升这些点还是值得肯定的，毕竟在万亿空间的市场蓝海下，强者恒强的马太效应有望驱动它进一步提升市场份额。（来源：智通财经网） 共2页 上一页 [1] [2] 搜索更多: 华润万象 |
