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毛利率低于同行，第三方与关联方收费相当
佳源服务现时有物业管理服务、非业主增值服务及社区增值服务三大业务分部，其中，物业管理服务属于传统业务项，包括清洁、安保、园艺及景观、维修及维护服务等；非业主增值服务包括管理服务、前期规划及设计咨询服务、交付前清洁及检查服务、停车场协销及协租服务等；社区增值服务则包括家居服务、公共区域增值服务、停车场协租服务及向业主销售杂货。
佳源服务收入结构（来源：招股书）
由于增值服务的盈利远比基础物业服务要好，深挖增值领域价值是众多物管企业要做的事情。但物业管理服务仍是佳源服务收入的最重要支柱，年贡献率在八成左右；非业主增值服务的收入贡献近15%，社区增值服务收入比重则相当微弱。
而增值服务的高收益，应用在佳源服务身上却是个伪命题。据悉，2019年佳源服务的非业主增值服务的毛利率只有25.6%，社区增值服务的毛利率也只有35.1%，这在业内并不算高。
本应高毛利的业务没能获得高毛利，叠加该部分份额不大，佳源服务的毛利率水平较低就可以想象得到。2017-2019年佳源服务的整体毛利率水平分别为21.8%、23.8%及23.9%，总体相对稳定。
佳源服务毛利率情况（来源：招股书）
而在2019年，24家物业管理上市公司毛利率为25.78%，行业龙头碧桂园服务（06098.HK）、雅生活服务（03319.HK）分别达到31.6%、36.7%，这就意味着佳源服务的毛利率非但低于行业水准，距离典型企业差距更为明显。
细究其中的原因，怕是与单位收费过低有关。于2017年、2018年及2019年，佳源地产品牌开发项目的平均物业管理费为每月每平方米1.04元、每月每平方米1.23元及每月每平方米1.33元，而第三方物业开发商开发项目的平均物业管理费为每月每平方米1.21元、每月每平方米1.12元及每月每平方米1.32元。
但在2019年，物业服务百强企业每月每平方米平均物业管理费整体约为3.9元，其中，办公楼、商业物业及医院约为6.0元至7.0元，公众物业、学校物业及产业园物业分别为3.0元至4.0元，而住宅物业约为2.1元。
以此来看，以住宅物业居长的佳源服务的月均收费不足行业百强的三分之二，毛利率偏弱的情况自然可以理解。（来源：IPO早知道） 共2页 上一页 [1] [2] 搜索更多: 佳源服务 |
