12月12日，联合办公空间企业优客工场向美国证券交易委员会 （SEC） 提交了招股说明书，拟定在纽约证券交易所挂牌上市，证券代码为“UK”。
这一举动不可谓不勇敢。
创建于2010年的联合办公空间企业WeWork，在成立之后一直飞速发展。5个月前，一度估值高达470亿美元，为美国估值排名第二的独角兽明星公司。中国的联合办公企业多数是WeWork的“学徒”，包括优客工场。北京时间8月14日晚，在WeWork正式向美国证券交易委员会 （SEC） 提交IPO招股书之后，一系列事件发生：WeWork估值不断下调、创始人被迫退出、IPO暂时被终止。
“黑天鹅“事件发生时，没有人做好了准备。联合办公企业鼻祖WeWork在资本市场遇冷，让中国的联合办公行业也陷入低迷。而优客工场依然在这种情况下选择IPO，所有人都在观望，也发出了疑问：继WeWork上市遇挫之后，优客工场会如何面对资本市场？公布招股书后是否能如期上市？国内联合办公企业将会如何发展？
优客工场的这份招股书交出了一部分答案。招股书显示，截至2019年9月30日，按联合办公空间的数量、总管理面积和覆盖城市数量衡量，优客工场为中国最大的联合办公社区。不同于WeWork之前讲述的空间运营和社区故事，优客工场的商业模式为“空间运营+非空间业务”。
而接近优客工场的人士张远向燃财经透露消息称，继WeWork的故事被资本市场质疑后，优客工场选择上市的对标企业不再是美国的WeWork，而是中国的连锁酒店集团华住集团。 所以优客工场的故事变为由自营空间为主到未来加盟空间为主，在更大的规模之后，实现空间变现和人的资产变现。
摆在面前的疑问是，这个故事会被资本市场接受和认可吗？
不想只做“二房东”
与WeWork类似，优客工场的财务数据呈现营收和亏损双增长的趋势。
招股书显示，优客工场2017年净收入1.67亿元人民币，2018年为4.48亿元人民币，同比增长168%。2019年前9个月净收入8.74亿元人民币，比上年同期的2.82亿元人民币同比增长210%。营收增长速度快，但带来的是同规模扩大的亏损：优客工场在2017年全年亏损3.73亿元人民币，2018年亏损4.45亿元人民币，2019年前九个月亏损额为5.73亿元人民币。
在商业模式上，优客工场的模式为“空间运营+非空间业务”服务。其中，空间运营板块包含直营模式和轻资产模式两大类，直营模式包括面积大于200平米的标准化空间U Space，面积小于200平米的小型办公空间U Studio，以及定制化空间U Design，优客工场负责这类型空间相应的设计、建造、选址等工作。
轻资产模式包括运营管理输出为主的U Brand与资产托管为主的U Partner模式。在轻资产模式下，优客工场主要输出品牌服务，并提供空间设计、建造、以及管理服务，而物业主承担大部分的前期投入。
招股书显示，优客工场在2018年和2019年前九个月的运营利润主要来自于轻资产模式，并表示轻资产模式是其主要增长动力之一，未来将在轻资产模式下进一步发展合作空间业务。
截至2019年9月30日，优客工场共布局了197个办公空间，其中171个空间已在运营中。在这其中，39个办公空间属于轻资产模式。在171个联合办公空间中，65个属于成熟空间 （开放时间超过24个月） 。整体出租率和成熟空间出租率分别为79%和83%。
优客工场在招股书中称，未来如果停止对空间增长的投资，而是让现有的空间成熟，将不再需要资本投资建设新的空间，也不再需要收购新空间相关的初始费用。而每个成熟的空间都会产生收入和现金流，并有盈利的机会。
和WeWork空间会员会费占总收入的83%不同，优客工场目前的三大块收入来源为空间会员费收入、营销和品牌服务收入及其他服务收入。2017年和2018年，优客工场最主要的收入依旧来自空间会员费收入，占比超过85%。但在优客工场2019年前9个月取得的8.75亿元人民币营收中，空间会员收入约为4.2亿元，营销及品牌服务收入约为4.03亿元，其他服务收入约为5150万元。
也就是说，优客工场在空间业务收入和非空间业务收入的数据已经不相上下。换句话说，优客工场不再只想做“二房东”了。
对标华住集团？
但这只是优客工场故事中的一部分。
在WeWork的招股书中，除了空间运营业务之外，还提到了截至2019年Q2，WeWork会员数达到52.7万人。WeWork在招股书中写道：根据美国人口普查局调查的美国企业统计数据，以估计的办公桌数量计算，在WeWork目前已经覆盖的111个城市中，大约有1.49亿潜在会员。根据Demographia和经济合作与发展组织的数据，当前联合办公行业大约有280个目标城市，估计潜在会员总数约为2.55亿人。
文件称，以截至2019年6月30日止今年上半年每个会员的平均收入计算，预计WeWork现在覆盖的111个城市中，其市场规模为9450亿美元，预计全球280个目标城市的总市场规模达到1.6万亿美元。
文件中还指出，与传统方案相比，如果以更低的价格为会员提供优质体验，WeWork现有111个城市的1.49亿潜在成员，总规模可达到1.7万亿美元，而在全球280个目标城市的约2.55亿潜在会员中，估计总规模为3万亿美元。
而在优客工场的招股书中显示，截至2019年9月30日，优客工场拥有约60.96万名会员，其中包括约58.46万名个人会员和2.5万家企业会员。优客工场的大型企业会员包括美团、耐克和今日头条等。
优客工场在招股书中称，除了空间服务之外，同时在不断寻求机会，以提供全面的服务来增强服务会员的能力，称为U Plus服务，并通过社区为更多的会员群体提供超越物理空间的服务。比WeWork更进一步，目前优客工场在招股书上提到的会员变现方式为社区电商和精准广告营销。
照张远的说法，优客工场对标华住集团的原因有几点：一是两者都属于物理空间运营商，二是两者都是从物理空间服务到人的服务。
成立于2005年华住集团，于2010年在纳斯达克上市，为中国知名的多品牌酒店集团，目前市值为104.7亿美元。成立14年，华住集团轻资产管理模式下的加盟酒店比例从2009年的27%增至2019Q3的79%，自营酒店比例则从73%缩减到14%。在华住集团实现规模化和品牌化效应之后，实现对其会员在酒店业务之外的商业变现。
据优客工场数据显示，截至2019年9月30日，优客工场运营和储备的轻资产空间数量为39个，轻资产总面积为138700平方米，占总空间比例快速上升。
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