转型代建行业
需要指出的是，此次格力地产的营收大涨，与其房地产开发业务关系不大，主要归功于代建业务。
财报显示，格力地产兴起于去年下半年的的代建工程业务，今年上半年已实现营业收入12.88亿元，占公司总营收的48.26%，已超过同期房地产开发业务47%的营收占比。由此可见，格力地产转型的速度之快与态度之坚。
上交所在发给格力地产的半年报问询函中，特意提到其代建工程业务，包括代建工程的具体开展模式，以及相关业务发展是否具有可持续性。
对此，格力地产回应称：“代建业务主要是格力地产子公司作为珠海市洪湾渔港项目投资建设主体单位，建设洪湾渔港项目。洪湾渔港竣工验收后，由市财政部门负责审核实际投资，并按审核后项目实际投资成本+管理费+资金利息分7年返还给格力地产。”
据了解，格力地产在代建项目已完成移交、可回收金额确定的情况下确认收入并结转成本，其中，2018年度确认相关收入5.06亿元（含税），2019年上半年确认营业收入12.798亿元。
格力地产董事长鲁君四在今年1月的年度经营会议上提到，借助粤港澳大湾区的机遇，房地产业务要在“量”上提升，拓展新项目，同时重点发展口岸经济产业、海洋经济产业、现代服务业等业务。
反观其房地产开发业务，与此前相比不升反降，俨然已经在为代建业务让道。
财经评论员严跃进也指出，耗资9亿元大规模回购股票，对一家中小上市房企来说并不是一笔小数目。将这笔钱用作回购股票而非扩大规模之用，或一定程度上表明了企业目前并无特别好的开发投资项目，或者主观意愿上不愿意为之。
经营问题凸显
一方面是大规模地股票回购，另一方面是前三季度格力地产的短期债务激增，自有资金似乎并不充裕。
截至2019年9月30日，格力地产短期借款为2.36亿元，同比增加57.25%；一年内到期非流动性负债73.39亿元，同比增加35.52%。
格力地产第三期中期票据募集说明书显示，公司短期资金缺口为119.7亿元。而截至2019年三季度末，该公司现金及现金等价物余额仅为28.98亿元。
此外，代建业务造成格力地产应收账款大幅增加，也在一定程度上占用了不少企业资金。
2019年上半年，格力地产长期应收款为15.26亿元，较上期期末上升13.03亿元，涨幅为583.5%。且应收账款集中度较高，期末余额前五名应收账款金额合计为2.03亿元，占应收账款年末合计数的93.59%。
有分析人士认为，长期应收款的大幅增加，占用大量的流动资金，易造成企业流动资金出现短缺，降低企业的资金使用效率，使企业效益下降，久而久之或将影响资金周转。
此外，《国际金融报》记者查阅财报数据发现，尽管格力地产前三季度呈现营利双增态势，但净利率和毛利率却因其营业成本和相关费用的增加不升反降。
截至2019年三季度末，格力地产的营业成本为24.5亿元，同比大涨134.74%；销售费用为0.76亿元，同比上涨36.99%；财务费用为0.59亿元，同比上涨61.06%。
格力地产方面表示，营业成本增加主要是本期房地产及代建成本增加所致；其次，营销费用以及利息费用增加导致财务费用增加。
有业内人士认为，格力地产存货去化速度慢，周转率低于行业平均水平，这在一定程度上增加了营业成本，从而影响利润率。
财报显示，截至报告期末，格力地产的存货为223.99亿元，而预收账款为15.16亿元，仅占存货余额的6.76%，低于行业平均水平。存货中包含华宁花园、格力香樟、格力广场、格力海岸在内的多个开发产品去化较慢，例如目前在开发的格力海岸项目的开发周期为7-9年。
上交所在发给格力地产的2019年半年报问询函中，曾要求其说明房地产业务去化较慢的原因。
对此，格力地产方面表示，其开发理念不同于其他强调高周转的公司，主要产品为中高端住宅，所以开发周期较长。其中，格力海岸项目共分七期开发，最早开工为2011年，累计去化率65.06%。
上述地产分析师总结称，以格力地产目前的经营情况，这场转型改革之路将漫长且艰难。
来源：国际金融报
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