信托融资的借贷成本最低也在6.5%以上，最高达到10.5%。银行贷款的利率最低不过4%出头，最高也不到10%，孰高孰低一目了然。而且，信托融资的期限多在1-2年，2018年变为0.5年至3年，银行贷款则是短则1年，长则18年，孰优孰劣更是不言自明。
期限更长、利率更低的银行贷款自然是房企融资的优先选择，其次才会是信托等高成本资金。在此之前的2015年，也是荣盛发展连续详细披露融资来源的第一年，公司首要的融资来源便是信托资金，达到116.83亿元，银行借款仅有84.16亿元。
如前所述，由于融资结构的原因，直接导致了荣盛发展债务构成中短期有息债务占比过高。根据大公发布的荣盛发展相关债项评级报告披露的信息，2016-2018年，荣盛发展总有息债务分别为516.65亿元、742.62亿元和668.89亿元，其中短期有息债务分别为200.86亿元、257.64亿元和312.63亿元。
也就是说，荣盛发展短期有息债务占比分别为38.88%、34.69%和46.74%。2019年一季度末，荣盛发展的总有息债务规模为665.53亿元，其中短期有息债务350.86亿元，占比达到52.72%，短期债务已经占到了公司债务规模的半数以上。从债务的期限结构来看，公司有息债务转变为以短期为主。
荣盛发展期限在1年以内的有息债务占比过半，而长期有息债务中，1-2年的又占到了三成以上，达到31.37%，总规模为208.77亿元。即两者合计占比超过80%，规模接近560亿元。偿还期限在2年以上的有息债务合计刚刚过百亿元，达到105.9亿元，占比不过15.91%，尚不足两成。
不仅如此，根据评级报告书，荣盛发展的短期有息债务主要集中在2019年第四季度和2020年第一季度到期，分别为109.43亿元和98.32亿元。也就是说，未来的半年，将是荣盛发展短期债务的密集偿还期。
“公司短期有息债务主要集中在2019年第四季度和2020年第一季度到期。长期有息债务主要集中在1-2年到期，公司仍面临一定的集中偿债压力，债务期限结构有待改善。”大公表示。
根据荣盛发展2019年半年报，截至2019年上半年末，公司短期借款为92.16亿元，1年内到期的非流动负债为241.59亿元，合计达到333.75亿元。在此之前的2014-2018年，荣盛发展1年内到期的非流动负债分别为76.32亿元、78.94亿元、83.85亿元、111.43亿元和175亿元。也就是说，公司的长期有息债务将迎来集中偿付期。
加之56.89亿元的应付票据和14.04亿元的其他流动负债，2019年上半年末，荣盛发展的短期债务合计金额已经轻松超过400亿元，这些债务都是荣盛发展未来短期内需要偿还的。
荣盛发展2018年年报显示，年内公司取得借款收到的现金为391.97亿元，同期偿还债务支付的现金为412.61亿元。即公司以新还旧也不足以偿还全部到期债务，这也是公司上市10余年来首次出现借款规模不及偿还规模。
由于还债支付的现金大幅增加及支付的银行汇票承兑款增加，荣盛发展2018年的筹资性净现金流同比由净流入转为大幅净流出，当年筹资活动产生的现金流量净额为-96.54亿元，但2019年上半年再度转正，全年情况仍有待观察。
根据大公的评级报告，截至2019年3月末，荣盛发展共获授信922.24亿元，未使用授信541.71亿元；上一份评级报告中，截至2018年3月末，荣盛发展共获得授信额度 879.51亿元，未使用银行授信额度为509.27亿元。
既然有空间巨大的银行授信，那么为什么荣盛发展的银行贷款没有明显增长反而是信托融资大幅增加呢？公司将期限更长、利率更低的银行授信额度“弃之不用”，反而更多使用期限更短、利率更高的信托等融资渠道，所为何故？
对于房地产开发商而言，融资期限越长、利率越低就越有利，这也是众多房企主要借款来自银行的主要原因，信托等高利率、期限短的融资只是房企融资的补充渠道。
在荣盛发展的融资构成中，银行融资也是目前最主要的途径。但就融资期限而言，短期债务占比过半显然就不是好消息了。要知道，房企的项目开发多在1年以上甚至数年，如果短贷长用，后果可想而知。
短期借款占比高、债务集中到期，面对这种情况，房地产开发商要么加大销售促进回款，要么借贷更多的资金以新还旧。如前可知，荣盛发展的签约销售增速在放缓，预收账款也已经停滞不前，因此，需要公司加大借款力度。
借债舍近求远？
随着融资规模的扩大，荣盛发展受限资产规模不断攀升，受限的诱因是融资抵押等原因。
2014年，荣盛发展还未披露详细的资产受限情况。2015-2018年，荣盛发展受限资产的规模分别为227.2亿元、313.62亿元、424.15亿元和613.05亿元，2019年上半年进一步上升至676.4亿元。4年时间，荣盛发展受限资产规模增长了近两倍。
根据评级报告书，截至2019年3月末，荣盛发展所有权或使用权受到限制的资产账面价值合计584.6亿元，占总资产的比重为25.67%，是净资产的1.61倍。而半年报时，荣盛发展受限资产占总资产的比重已经达到27.99%，占比接近三成，是净资产的1.79倍，占比同样在提升。
“公司受限资产规模很大，占净资产比重仍很高，对资产流动性产生一定影响。”这是评级公司对荣盛发展资产受限情况做出的结论。
荣盛发展受限资产规模的扩大源于债务的不断增加。早前，公司接连发行了两笔美元债。在2019年4月底和6月初，荣盛发展分别发行了3.25亿美元和1.75亿美元的境外美元债，债券利率为8%。
在发行美元债之前，荣盛发展在国内发行了9.1亿元的超短期融资债券，利率为7.3%。4月底，荣盛发展原计划再度发行5.9亿元的超短期融资券，利率区间为6%-7.2%，募集资金全部用于偿还发行人及下属子公司借款等有息负债。
但就在一周后的5月初，荣盛发展取消了本次超短期融资券的发行进程，原因是“公司融资计划调整，经与主承销商、联席主承销商协商一致，决定取消本期超短期融资券的发行”。
在取消了本次债券发行之后，荣盛发展鲜有公开募资的消息了，国内公开发行债券等融资方式似乎暂时告一段落。
国内暂时不见公开债券融资的同时，荣盛发展舍近求远在境外发行美元债，一般来讲，无论是发行难易程度、利率水平，境外融资都要略高于境内融资，这也是境外美元债动辄利率10%以上的原因。
荣盛发展境外美元债虽没有达到10%以上的高利率，但资金成本也并不低廉。即便如此，荣盛发展还是“舍近求远”的做了。
来源：证券市场周刊 记者 杨现华/文
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