旭辉行政总裁林峰

　　为了保持增长，前15强房企旭辉控股（00884.HK）正在切入旧改业务。已经有9800亿元土储货值的旭辉接下来将如何拿地，成了其中期业绩会上全场最关注的话题之一。

　　8月13日，旭辉按其惯例在上海、香港两地同时举办中期业绩会，上海这一场依旧是集团行政总裁林峰出席。

　　虽然规模增长放缓，但林峰表示，增速依然要咬住第一梯队不放松。

　　2019年上半年旭辉合同销售额达884亿元，同比增长34%，销售均价17400元/平方米，签约回款率达到95%；已确认营收为200.63亿元，同比上涨8.9%；毛利率增加至29.6%，核心净利润率为14.3%，林峰称这是旭辉的历史高值。

　　截至上半年，旭辉每股派息10港分，同比增长43%。

　　“可能增幅不是非常完美的弧线，但是我们更追求步子稳，完成全年目标还是充满信心。”林峰说，今年前7个月，旭辉的合约销售额为1030亿元，已完成全年1900亿销售目标的54%。浙江、北京、江苏、上海销售额均超百亿，扁平化管理的组织转型激发了一线的活力。

　　在上半年的土地市场中，旭辉是积极型房企。今年1-7月，旭辉合计新增土储878万平方米，新增货值1370亿元，权益拿地金额324亿元。林峰特意强调上半年拿地金额权益比例已经上升到74%，这一效应很快会传导至销售端，体现在销售权益比的提升上，摆脱过去外界对旭辉权益比过低的诟病。

　　“我们从来没有得到窗口指导，也没有得到书面和口头约谈。”针对拿地受限传闻，旭辉控股执行董事兼执行总裁陈东彪对界面新闻记者表示。

　　今年5月曾有消息称，住建部联合有关部门针对房地产行业“地王”现象点名十余家开发商。

　　陈东彪否认这和旭辉有关。“我不知道这个消息是怎么来的，旭辉从来不拿地王，过去没拿，今天不会拿，未来也不会拿。”他强调。

　　林峰也作了类似表态：“我们没有收到正式的书面通知，甚至是窗口的指导。旭辉坚决不拿地王，每一个地王背后都有血泪史。”

　　过去一向在公开招拍挂市场拿地的旭辉，今年上半年开始尝试多元化方式拿地。

　　2018年，旭辉89%的土地都是在公开市场拿的，到了今年上半年，这个比例降至61%。此外，合作并购占了20%，旧改占了17%，商业勾地占2%。

　　在太原，通过一二级联动，旭辉摘牌250万方地块；在广州，旭辉成立旧改公司，与广州6个村签订旧改协议，涉潜在土储300万方；在成都，旭辉通过“商业+住宅”模式捆绑拿地，准备给当地引入旭辉广场，综合楼板价为2261元/平方米。

　　谈到这些拿地新动作，林峰说，现在的环境下，企业需要具备多元化拿地能力，一二级联动、旧改项目，可以锁定长期的战略储备，达到短中长期都有布局。

　　在业绩会香港场，旭辉集团董事长林中表示，房地产行业已进入新发展周期，一二线城市的旧改是未来几年很重大的机会，旭辉要打造和增强旧改能力，增加公司在一二线城市的旧改项目。

　　此外，在旭辉希望接下来加大布局力度的华南市场，光靠招拍挂很难站稳脚跟，在华南只有通过旧改才能实现更多的布局。

　　截至今年上半年，旭辉拥有6300万平方米土储，9800亿货值，但如果细看已确权土储，其中仅7%位于粤港澳大湾区。

　　1-6月旭辉签约销售回款率为95%，较2018年上升了8个百分点。林峰表示，这是因为成立专门的回款小组，所有地方公司都在以回款作为考核基数，所有资源都在向这方面倾斜。

　　不过，旭辉上半年所推货值的去化率仅有60%，林峰表示，全年去化率目标应该在65%以上，要在下半年的销售周期去实现。

　　报告显示，2019年上半年，旭辉有来自18个城市的超过190个项目贡献了销售额，期内推出了36个新项目预售，主要集中在长三角的上海、杭州、合肥等城市，以及北京、济南、佛山、重庆等。面对下行压力，整个市场下半年的去化恐怕也不容乐观。

　　但林峰认为，下半年市场会保持平稳，最终今年中国房地产总成交量会与去年持平或略低，“长周期下有新的玩法，已经到了高手竞争的时代”。

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