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新城控股利润暴增74%之谜:会计易容利润注水34亿

  值得关注的是,当年新城控股合营、联营转子公司的企业共有8家,其中南京新城创锦房地产有限公司(简称“南京创锦”)最有意思。南京创锦2015年11月25日成立,发起股东是南京新城万嘉房地产有限公司,100%控股,法人代表是新城控股董事长王振华。当年这家公司纳入合并报表,亏损78.71万。

  2016年6月28日,南京德顺房产开发有公司闪亮登场,它向南京创锦增资2亿,占股29.85%,南京创锦摇身一变,从新城控股的子公司变成了合营公司,不再纳入合并报表,而当年这家公司亏损了1345万元。

  2018年11月15日,新城控股耗资2.238亿元,从南京德顺手上买回南京创锦29.85%的股权。这时,南京创锦又由合营企业变为了新城控股的子公司。

  与新城控股来回倒腾南京创锦的南京德顺,目前还参股了南京新城万博房地产开发有限公司(持股30%)及佛山鼎域房地产有限公司(持股30%),而新城控股分别持有这两家公司剩余各70%股权,但新城控股将这两家公司作为合营企业核算。

  在新城控股的财报上,南京创锦经历了从子公司到合营企业,又从合营企业到子公司的角色转化,这是新城控股的经营需要。在2018年从合营企业转为子公司时,南京创锦的净资产评估增值了20244.79万元。

  借钱利率8%高于市场融资成本

  天眼查数据显示,王振华旗下公司共有194家,其中担任法定代表人共56家,担任股东的9家,担任高管的185家。最有名的关联企业,莫过于他旗下的三家上市公司,三家公司之间是否存在关联交易?

  对此,在上交所的问询中,一笔看起来“不合常理”的关联交易被提出质疑。

  根据年报披露的公司财务融资情况,2018年期末融资总额达704.8元,整体平均融资成本为6.47%。然而下面还有一行小字附注:“本公司应付关联方新城发展及其子公司计息款项为22.22 亿元,利率为8%。” 新城发展是公司的间接控股股东,实际控制人也是王振华。

  对于新城控股来说,找股东借钱的利率高达8%,比公开市场上融资利率还要高?

  如此“冤大头”的关联交易为何还要做?既然公开市场融资成本为6%,为何不全部在公开市场上完成融资?上交所也关注到这一个不合常理的关联交易,要求公司解释“关联方借款利率高于平均融资成本的原因,是否存在侵害公司利益的行为。”

  公司回应道,2018年度公司向非关联方借款的利率区间为4.50%-10.54%,而新城发展8%的借款利率依然在这个范围内。公司强调,上市公司向关联方借款无需抵押担保、资金使用灵活,借款利率与外部借款利率相当,不存在损害上市公司利益的行为。

  不过,在2018年新城控股新发的17笔债券、票据等产品,没有一笔利率达到8%。发行的四笔美元债,利率最高的也仅为7.5%。

  一家上市公司为何愿意多付利息?还是另有隐情?关联交易本来就是一个相对灰色的领域,需要遵守严格的信息披露条例。公司在问询函中解释,该交易已经通过了董事会和股东大会,并在指定媒体上完成了信息披露要求。

  百亿债务悬顶,一月新增借款79亿

  新城控股能跻身房企前十,除挖空心思增加利润外,与其高杠杆扩张密不可分。

  2015年底,新城控股还是一家年销售额约200亿元的中小房企,负债尚不到600亿元。而到去年,年销售额超过2200亿元,负债总额2793.62亿元。2015年至2018年间,新城控股的资产负债率从79.54%上涨至84.57%;净负债率在2015年末时仅为43%,2016年、2017年则快速攀升至80%左右,2018年中期甚至一度达到100%。

  截至今年一季度末,新城控股借款余额约为888.72亿元,较2018年末借款余额727.05亿元增加161.67亿元。而到4月末,借款余额达到967.68亿元,占2018年末经审计净资产509.57亿元的47.22%。前4个月中,银行贷款净增148.03亿元,发行债券及债务融资工具净增49.94亿元。

  由此推算,仅在今年4月,借款就新增了78.96亿元。而截至今年一季度末,新城控股一年内需偿还的债务合计为133.65亿元。

  然而,随着王振华犯案,无论是二级市场股价还是新城控股自身业务,都将受到影响。再加上百亿即将到期的债务、百亿“注水”的净利润,扑朔迷离的关联交易,这一切都给新城控股的发展蒙上一层阴影。

  不过,故事还远远没有结束:新城控股能否度过此次难关?临危受命的接班人能否化解危机?这一切都需要时间来回答。

  来源:长江商报 记者 蔡静 综合报道

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