2003年，沈玉兴与其配偶王新妹、妹夫赵建忠等人共同创立佳源国际（指还未重组前）首间物业开发项目公司——扬州广源，随后拓展至江苏省泰州、宿迁、常州及南京等地。
截至2018年6月30日，江苏依旧是佳源国际的土储粮仓，41个项目中有31个位于江苏，全国化布局的落地则更多依赖集团层面实现。
“佳源集团很早就想全国化布局了，这也是它们去东北、浙江台州、江苏南京、安徽合肥等拿地的原因。”上述接近佳源集团的人士表示。
较早开启的地产业务生涯，也让老员工相信佳源具有老牌房企的底蕴和前瞻性。例如，其很早就开始力推项目标准化，由内部印刷成册后，员工去项目现场观看、学习，这也是浙系房企里面较早建立标准化流程运作的公司。
上述员工回忆，2014年时，集团内部设有营销、工程、财务等管理中心，由 4大执行总经理分管。该一组织架构在2016年后更新升级，按区域划分的申城集团、杭城集团、安徽集团、香港集团、海外集团出现在佳源集团的组织架构里。
一边对内调整组织架构，一边对外发展境外项目。2014年起，佳源集团就在澳大利亚、越南、柬埔寨及中国香港、中国澳门等国家和地区，落地近20个项目。
据悉，沈玉兴曾在2015年分别前往澳大利亚黄金海岸、悉尼等地考察。2016，佳源集团关联公司博源控股成为澳大利亚首家中资上市房企，同年收购澳交所上市公司联合锡矿。
这仅是佳源集团版图的一角。
除房地产业务，2014年，佳源集团收购五星电器，进军零售市场，2016年，佳源集团宣布进军养老业务。同年，集团旗下从事智能家居及智能建筑领域产品研发、生产和销售的浙江西谷数字技术股份有限公司正式在新三板挂牌。2018年8月，通过竞拍和增持，佳源集团成为从事园林绿化的A股上市公司——美丽生态的第一大股东。
纵观佳源集团的业务版图，其拥有各类控股与参股企业300余家，业务甚至触及矿产开发、化工等与地产业务关联甚远的板块。
然而，有内部人士表示，虽然业务布局多元化，但沈玉兴对于地产依然寄予厚望，从未放弃过做大做强的愿景。
“2013年拿绍兴佳源广场那块地时，老板（沈玉兴）亲自上阵举牌，16.3万平方米的规模，最终被我们以13.6亿元拿下，硬生生从九龙仓和绿城手中抢过来。”该佳源集团内部人士回忆道。
据其介绍，离开官场多年后沈玉兴依然沿袭了部分体制“特色”，例如，开会时男员工的统一的着装要求是白衬衫搭配红领带。
近年来，佳源系（佳源集团和佳源国际）的扩土步伐明显加快。据易居研究院智库中心统计，2015-2018年，佳源系在公开市场的拿地情况分别为1宗、9宗、13宗和14宗，增速显著。
2018年，佳源更是直接喊出千亿目标，沈玉兴高调宣布这一目标是在货值充足的情况下提出的，千亿之路势在必成，当年佳源预计能完成2700亿元的货值储备。沈玉兴表态，省会城市是佳源考量的重点。在其看来，人多的地方才有机会。
然而，虽然佳源集团表示其业务已遍及国内20多个省份的120多个城市，但克而瑞显示，2017年佳源各省市贡献的销售业绩比例为，浙江45%、江苏25%、安徽20%、其他10%，江浙皖三省占比高达90%。由此可见，佳源依旧较为依赖长三角地区。并且，佳源官网显示，一二线城市的土储十分有限，截至2018年3月，佳源集团已完成及主要在建项目多集中于泰州、扬州、宿迁等三四线城市。
资金吃紧
伴随着进击扩张，佳源集团频频传出资金承压的消息。
一位了解佳源集团融资情况的人士对《国际金融报》记者坦言，佳源融资难，现金流承压。其指出在当前的市场环境下，很多房企皆是如此，负债经营并不少见。
“2008年时值全球金融危机，佳源集团因为资金问题差点运行不下去，后来通过民间借贷输血转危为安。2014年，集团资金链再度吃紧，位于浙江省嘉兴、海盐、桐乡、海宁地区的部分项目，临近春节工程款一度拨不出来，只得再次寻求短期民间借贷，以2分、3分的利息，借上3个月。”据上述人士回忆，由于上市前融资渠道较为有限，2013年至2014年时，集团还通过员工融资。
“融资难、现金流承压”的说法也得到了另一位消息人士的印证。其透露，2017年，浙江卫视王牌选秀节目《中国新歌声》台州赛区总决赛曾由佳源冠名。2018年底，节目组试图商谈新一季的合作，但因为资金吃紧，佳源拒绝了。
上述消息人士认为，地产行业周期性强，受行业大势裹挟，很难全身而退。当然，周期在所难免，个体企业所受到的冲击很大程度上取决于项目布局和应对之策。
“从战略上来说，佳源集团当时在重点城市缺乏聚焦，布局分散，核心城市始终未得以深耕。例如，开拓上海时，佳源想采用农村包围城市策略，先于郊区奉贤拿地，以期从外围突破，怎奈遭遇行业寒冬，外围保值和抗跌属性不佳，去化不甚理想。”上述人士感叹。
进入城市门槛低也是上述人士所指另一个现状，例如常州雪堰镇、江苏泰兴市黄桥镇等非热门地区，佳源均有布局。
“当时集团拿地比较激进，喜欢拿便宜的地，很多县城都去，定位不太准确，导致后期销售较难。”一位熟悉佳源营销条线的人士表示。2014年期间，佳源集团内部考核严格，项目营销经理连续三个月没有完成集团定制的指标将被直接辞退，项目的总经理，如连续4个月不到没有完成指标也会被辞退。
2016年，佳源国际的上市融资一定程度上为其缓解了些许资金压力，并拓宽了融资渠道。公开资料显示，佳源国际上市后曾发过7笔美元优先票据，其中4笔于2019年到期。
截至2018年上半年，佳源国际融资成本同比上升56%至6700万元，不过其净资本负债比率从2017年年底的126%大幅降至85%。
佳源集团也在其超短期融资券募集说明书中坦言，存在较大短期偿债压力。
据悉，截至2018年三季度末，佳源集团的货币资金为65.3亿元，短期借款为48.4亿元，应付票据为52.2亿元，应付账款为24.5亿元，资产负债率为78.28%。同期，佳源集团的营收为183亿元，净利润为14.5亿元。其中，房地产业务收入为84.3亿元，占总营收的46.04%，毛利率为28.47%。而占总营收另外半壁天下的电器零售收入的毛利率则维持在20%以下，整体水平不高。
值得注意的是，虽然佳源集团在说明书中表示，截至2018年9月末，公司获得多家银行合计663.6亿元的综合授信额度，其中未使用额度为523亿元，授信充足。但在《国际金融报》记者调查过程中，有嘉兴本地四大行人士表示，对房企的贷款基本停了，北京总部有名单，对排名前10名的房产公司还可以放。
1月16日，佳源集团公告称，因近期融资需求变化，决定取消2019年度第一期超短期融资券的发行。据悉，该笔融资基础发行金额为2.5亿元，发行金额上限为5亿元，发行日为2019年1月16日，发行期限为270天，主体信用评级结果为AA+。
1月17日暴跌后第二天，佳源国际又迎来暴涨。截至1月18日收盘，佳源国际报收4.4港元，涨幅74.6%。
对此，一位佳源国际的相关人士对《国际金融报》记者表示，并未查明该次大跌原因，但在公司公告其债务如期兑付后，市场对公司的财务状况恢复信心，故1月18日股价大涨。
然而这一跌一涨间并未回归如昨，依然存在近200亿港元的市值差。
来源：《国际金融报》记者 孙婉秋 朱焱
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