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人生如戏，全靠演技；纵横股海，需要财技。
很多读者一直在后台要求：跟我们说说怎么读财报吧。其实，面包财经的每篇文章都在“以案说法”，通过具体的案例来读财报。
只不过，财报只是现实的影子，所以面包君很少就财报谈财报，会用更多篇幅讨论财报背后的问题，比如：并购、增减持、行业背景……
今天换个口味，就只说说财报，谈谈科目。
今天要谈的是投资物业价值重估这个话题。但讲理论太空洞，还是要拿个案例来说事。
斯米克变身悦心健康：从卖瓷砖到大健康
被举栗的公司叫悦心健康（002162.SZ）。看公司名字，他像是搞卫生医疗的；看公司介绍，他像是卖瓷砖的；细看利润来源，他更像搞房地产租赁的。
悦心健康此前公司名称是上海斯米克建筑陶瓷股份有限公司，简称斯米克，在瓷砖界颇有一些名气。
公司成立于1993年，2007年公司登陆深市中小板。2015年，公司开始向大健康产业战略转型并更名为悦心健康，在此之前公司已专注于瓷砖行业23年。2015年之后，公司主要从事大健康产业、建筑陶瓷业务以及生态健康建材业务。
2018年4月26日，悦心健康发布了2018年一季报，报告期内公司实现营收1.46亿元，较上年同期减0.55%，净利润亏损1204.99万元。
“入不敷出“的主营业务
接下来要提到的数据就有点意思了。公司一季度的营业总成本为1.59亿，高于营收。也就是说，企业的主营业务其实已经“入不敷出”了。一季度公司的现金流情况也不算好：经营活动产生的现金净流出2128.26，上年同期为净流入1504.25万元。
其实从2011年到2017年，悦心健康（包括之前的斯米克）已经连续7年营收收入少于营业成本了，“入不敷出”上的引号即便拿掉，也不算太冤枉。但翻查一下财报会发现，从2013至2017年的四年间，公司归母净利润持续为正。如下图：
为何会出现这种差异呢？来看公司2017年财报数据。
2017年公司实现营收约9亿元，同比增长15.73%，实现净利润1786.55万元，较上年同期增长13.07%。但是，公司2017全年的营业总成本为9.05亿元，营业成本明显高于营业收入，仍然“入不敷出”。那报表利润从哪里来？
这就必须要看下他家的非经常性损益。果然，2017年公司非经常性损益金额为2017.55万元，净利润增长点找到了。
那么非经常性损益从哪里来呢？
撑起利润的重估增值
财报显示，2017年悦心健康的其他经营收益有2124.18万，其中1800多万来源于采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产公允价值变动产生的损益。简单点说，就是公司的投资性房地产增值了。再说的通俗点：房价涨了，虽然房子没租出去，但是涨价的部分可以重新算算账，利润就出来了。
但是，并不是所有房价上涨都能在报表上产生利润的，需要投资性房地产的价值重估才能在报表上产生利润。
所谓投资性房地产，是指企业为赚取租金或资本增值而持有的房地产，其计量模式分为成本模式和公允价值模式两种。其中以公允价值模式计量的投资性房地产在后续计量时可以进行价值重估，并直接影响企业当期利润。
上面这段话有点烧脑，来打个比方。
小明同学大学毕业后在上海找了份卖瓷砖的工作，最近这几年瓷砖生意不好，工资奖金连年大缩水。年底回家，同学聚会晒收入，小明脸上挂不住。但是小明老家有套房子没人住，一直对外出租，虽然租金不高，但最近这几年房价涨的很猛。隔壁邻居相同房型的房子卖掉了，售价比前一年买入时多了100万。小明灵机一动，心里对房子进行重估了一下，于是对拍着胸脯对同学们说：我去年赚了100多万。
面对着同学们羡慕的眼神，小明虽然囊中羞涩，但坚定的给自己打气：我没撒谎，我没撒谎，我真没撒谎，用来出租的房子是这么算账的。
说回悦心健康。财务数据显示，公司账面从2011年开出现以公允价值计量的投资性房地产项目，并从2013年开始每年对所持有的投资性房地产进行增值重估。自2013年至2017年，公司投资性房地产累计评估增值约1.9亿元，而这五年公司的净利润累计为8364.51万元，也就是说，若是没有这些增值评估，公司最近五年的累计净利润实际上是亏损的。
另外，会计准则规定，企业自用房地产和作为存货的房地产不属于投资性房地产，因而不能进行重估。财报显示，心悦健康五年间不断将原有计入固定资产共计5188.69万元的房屋建筑物转为投资性房地产。 共2页 [1] [2] 下一页 搜索更多: 悦心健康 |
